> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 地产专题分析报告总结 ## 核心内容概述 本报告分析了当前房地产市场在宏观经济、淡季效应和金融市场波动三重因素影响下的表现，指出市场在经历“压力测试”后仍表现出一定的韧性。同时，报告强调了住宅总需求企稳和租金止跌对市场底部支撑的作用，并指出未来房价将进入底部震荡阶段。 ## 主要观点 - **楼市韧性**：尽管6、7月楼市数据走弱，但市场仍表现出韧性，房价跌幅并未扩大，且部分城市已出现止跌迹象。 - **三重压力因素**：6、7月楼市承压主要受宏观经济转弱、淡季效应和金融市场波动三重因素影响。 - **需求结构变化**：住宅总需求企稳，但新房销售萎缩主要源于成交结构转变，二手房成交占比快速上升。 - **租金止跌**：租金价格止跌回升，为刚需房产提供基本面支撑，但改善型房产价格仍受金融价值和未来预期影响。 - **政策预期增强**：政治局会议明确“稳楼市”方向，京沪等地出台优化政策，政策发力有望改善市场预期。 - **结构性行情**：部分城市如苏州、合肥、重庆、广州、佛山等出现结构性止跌或价格回升，市场分化趋势明显。 ## 关键信息 ### 一、楼市“压力测试”表现 1. **二手房成交改善**：5月22个重点城市二手房成交面积同比增长16.6%，但6、7月增速回落至11.4%和10.5%。 2. **挂牌价和成交价转弱**：6月全国二手房挂牌价月环比跌幅为-0.3%，7月扩大至-0.4%；成交价由4、5月企稳转为小幅下跌。 3. **供给与需求结构变化**：二手房挂牌量由整体去化转向结构分化，一线城市挂牌量持续下降，部分二线城市挂牌量回升。 4. **金融价值影响**：改善型住宅价格对金融市场波动敏感，科技股波动加剧导致部分城市房价承压。 ### 二、长期支撑因素确认 1. **住宅总需求企稳**：2026年全国住宅总需求预计保持在13.0-13.3亿平方米，与2025年基本持平。 2. **租金止跌回升**：二季度以来，全国租金价格实现止跌回升，百城租金回报率回到2.4%-2.8%的合理区间。 3. **政策导向明确**：政治局会议提出“加大逆周期调节力度”，为房地产市场提供政策支撑。 4. **土地市场分化**：核心城市土地出让金占比提高，非核心城市土地市场低迷，反映市场对优质资产的偏好。 ### 三、短期趋势判断 1. **挂牌量回落**：8月重点城市二手房挂牌量较7月末降幅达1.0%，为春节后降幅最高，显示供给压力缓解。 2. **政策预期强化**：京沪等地出台地产优化政策，政策信号积极，有助于稳定市场信心。 3. **止跌扩散**：五维止跌综合评分与成交价涨跌幅高度相关，目前50分以上的城市数量增加，止跌城市有望进一步扩大。 4. **金九银十预期**：随着“金九银十”成交旺季临近，房价跌幅有望收窄，部分城市成交价将止跌。 ## 城市分化情况 | 城市 | 五维综合得分 | 成交价趋势 | 价格支撑因素 | |------|---------------|------------|---------------| | 上海 | 73.8 | 止跌回升 | 高租金回报率、政策支持 | | 东莞 | 69.1 | 止跌回升 | 高租金回报率、政策预期 | | 沈阳 | 61.0 | 止跌回升 | 高租金回报率、政策预期 | | 合肥 | 55.9 | 跌幅收窄 | 科技造富、租金回升 | | 重庆 | 55.0 | 跌幅收窄 | 高租息、租金回升 | | 南昌 | 51.5 | 跌幅收窄 | 高租金回报率、政策预期 | | 青岛 | 50.1 | 跌幅收窄 | 高租金回报率、政策预期 | | 武汉 | 34.9 | 跌幅收窄 | 科技造富、租金回升 | | 成都 | 42.0 | 跌幅持续 | 需求疲软、政策力度不足 | | 西安 | 40.0 | 跌幅持续 | 需求疲软、政策力度不足 | ## 风险提示 1. **宏观经济改善不及预期**：若经济持续低迷，将影响居民购房信心和租金价格，进而拖累楼市企稳。 2. **地产企稳节奏慢于预期**：若政策效果不达预期，楼市可能继续承压。 3. **新房供给瓶颈加剧**：若新房供给不足，可能影响成交量和市场活跃度。 ## 结论 当前房地产市场已进入大周期底部，虽经历6、7月三重压力，但表现仍具韧性。未来随着宏观经济探明底部、政策持续发力和市场信心恢复，房价有望止跌，市场分化趋势将更加明显。