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中国印度研究院商业地产市场月度报告（2019年3月）

核心内容概述

本报告由中指研究院发布，聚焦2019年3月中国商业地产市场运行情况，涵盖宏观经济环境、市场数据表现、租金与空置率变化、商办用地市场动态及企业动态等关键内容。报告指出，整体市场在宏观层面保持稳定，但部分细分领域出现下滑趋势，同时部分企业通过创新合作推动市场发展。

主要观点与关键信息

1. 宏观经济环境

• GDP增长稳定：2018年GDP同比增长6.6%，国民经济总体平稳，稳中有进。
• 第三产业占比提升：2018年第三产业增加值占GDP比重达52.2%，同比增长7.6%，高于第二产业增幅1.8个百分点。
• 服务业延续增长：2019年2月服务业商务活动指数为53.5%，较上月微落0.1个百分点。
• 消费水平小幅提升：2018年12月社会消费品零售总额同比增长8.2%，2019年2月CPI同比上涨1.5%，增幅小幅回落。

2. 市场数据表现

• 销售面积下滑：
  • 2019年1-2月，全国写字楼销售面积为321万㎡，同比下降15.7%。
  • 商业营业用房销售面积为838万㎡，同比下降13.6%。
• 投资情况：
  • 写字楼开发投资额同比增长2.5%，较2018年1-2月降幅收窄。
  • 商业营业用房开发投资额同比下降9.0%，降幅扩大。
• 供应情况：
  • 写字楼新开工面积同比增长38%，显著回升。
  • 商业营业用房新开工面积同比下降2.6%，降幅收窄。
• 租金与空置率：
  • 2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升，一线城市租金部分上涨。
  • 优质零售物业首层租金多数城市环比下降，空置率部分城市环比下降。

3. 商办用地市场

• 推出与成交面积下降：
  • 2019年2月，商办用地推出面积同比下降29.4%，环比下降27.8%。
  • 成交面积同比下降44.5%，环比下降32.1%。
• 楼面均价下降：
  • 成交楼面均价为1717.3元/㎡，同比下降37.7%，环比下降32.1%。
• 溢价率上升：
  • 商办用地平均溢价率为9.3%，较上月上涨0.43个百分点，较去年同期上涨6.45个百分点。

4. 企业动态

• 印力发行类REITs：
  • 发行规模21.16亿元，标的资产为深圳龙岗万科广场，总估值29.41亿元。
  • 项目是印力集团在商业物业资产证券化上的又一次尝试，有助于缓解企业现金流压力。
• 华润置地与东莞战略合作：
  • 合作内容包括建设东莞国际商务区等区域，加快粤港澳大湾区布局。
  • 旨在推动新产业发展和转型创新，提升华润在大湾区的发展质量和市场地位。
• 盒马与地产界合作：
  • 盒马与多家地产企业签约，打造基于社区的生活服务中心。
  • 目标是实现部分城市“主城区全覆盖”，提升消费便利性和品质。
• 苏宁小店第5000家店开业：
  • 开业地点为成都四川交通铁道职业技术学院。
  • 采用“线上APP+线下门店”模式，提供多元服务，满足社区居民“三公里生活圈”需求。

5. 新开项目速递

• LOVE@大都会（上海普陀区）：
  • 建筑面积22万㎡，开盘时间2019年3月。
  • 特点：融合多个主题，设有名店区和表演场地。
• 绍兴东森商业广场（绍兴上虞区）：
  • 建筑面积8万㎡，开盘时间2019年3月。
  • 特点：地处行政商务圈，交通便利，周边高校众多。
• 盐城金融城（盐城亭湖区）：
  • 建筑面积7万㎡，开盘时间2019年3月。
  • 特点：位于新老区交汇处，功能齐全，将成为综合城市化区域。

总结

2019年3月，中国商业地产市场在宏观经济稳定的基础上，面临部分细分领域销售和投资下滑的压力。企业通过资产证券化、战略合作、社区化运营等手段积极应对市场变化，推动商业地产向多元化、智慧化方向发展。新开项目的陆续开盘，也反映出市场对优质商业空间的持续需求。