商业地产市场月度报告（2021年10月）-28页_2mb

2021年10月商业地产市场月度总结

核心内容概览

2021年10月，中国商业地产市场整体呈现稳中有升的趋势，但部分细分领域仍面临挑战。新房市场投资与新开工面积同比下降，但销售面积保持微增；写字楼租赁市场租金略有上涨，但尚未恢复至疫情前水平；商办用地市场供应减少，但价格和溢价率上升；商业地产大宗交易活跃度有所提升。

主要观点

1. 市场表现

• 新房市场：

  • 1-9月全国商业地产开发投资额同比下降1.1%，较2019年同期下降2.6%，两年平均下降1.3%。
  • 新开工面积同比下降18.3%，较2019年同期下降22.8%，两年平均下降12.2%。
  • 销售面积同比增长1.4%，但仍未恢复至疫情前水平，两年平均下降7.5%。

• 写字楼租赁市场：

  • 2021年三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微幅上涨0.13%。
  • 未来四季度，写字楼市场供应或迎来高峰，空置压力可能加大，但租金有望保持平稳。

• 商办用地市场：

  • 1-10月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，但成交楼面均价和溢价率同比上升。
  • 一线城市商办用地成交面积下降幅度最大，三四线城市虽成交面积下降，但楼面均价涨幅较大。

• 大宗交易：

  • 10月全国重点城市共监测到7笔商业地产大宗交易，涉及写字楼、商务园区及公寓等业态。

关键信息

2. 企业动态

• 远洋资本：

  • 收购大信商用信托70%股份，成为其控股股东。
  • 此次收购有助于远洋资本拓展海外融资渠道，推动轻重资产分离战略。

• 旭辉商业：

  • 首次与华住集团合作，计划2022年推出“酒店+”产品。
  • 通过整合品牌与资源，打造新型消费空间，提升轻资产管理能力。

• 万达商管：

  • 正式递交招股书，拟携380个万达广场赴港上市。
  • 以轻资产模式运营，具备较强盈利能力，未来有望获得资本市场的价值重估。

品牌动态

• 麦当劳中国：

  • 新总部大楼“巨无霸魔方MCHQ”正式启用，旗舰餐厅同步开业。
  • 与中信书店合作，打造亲子主题空间，满足消费者多样化需求。

• 乐高乐园：

  • 中国首家乐高乐园将落地四川，2023年开园。
  • 项目将形成文旅产业集群，带动周边消费与区域经济发展。

• 小米科技：

  • 以15.5亿元拿下上海徐汇商办用地，拟建设上海总部。
  • 地块位于西岸金融城，交通便利，有助于吸引科技企业聚集，形成“总部经济”效应。

宏观环境

• 政策导向：

  • 住建部、应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，严格限制新建超高层建筑，强调分类管理与安全责任终身制。
  • 湖南省推进非住宅商品房去库存，通过“商改住”、控制供应、促进租售等措施，推动房地产市场平稳发展。

• 宏观经济：

  • 2021年前三季度GDP同比增长9.8%，两年平均增长15.2%，经济持续恢复。
  • 第二、三产业增加值分别增长10.6%和9.5%，服务业对经济增长贡献率提升至54.2%。

• 居民收支：

  • 居民人均可支配收入实际增长9.7%，两年平均增长5.1%。
  • 居民消费支出实际增长15.1%，消费结构持续优化升级。

• 消费市场：

  • 社会消费品零售总额同比增长16.4%，两年平均增长3.9%。
  • 网络零售持续拉动消费增长，前三季度实物商品网上零售额同比增长15.2%。
  • 实体店铺经营向好，便利店、超市、专业店等业态增长显著。

总结展望

• 市场趋势：

  • 商业地产市场整体保持稳定，部分领域如写字楼租金、商办用地价格呈现上涨趋势。
  • 随着经济持续恢复，商业地产需求有望继续释放，但需关注区域差异与政策影响。

• 未来展望：

  • 写字楼市场预计四季度租金将保持平稳，2022年上半年或逐步回升。
  • 商办用地市场将维持供应稳定，但价格和溢价率可能继续上涨。
  • 企业并购与合作趋势明显，轻资产模式成为商业地产发展的新方向。
  • 互联网企业加速布局商业地产，推动区域经济与“总部经济”发展。