中指-商业地产市场月度报告（2018年8月）-2018.8-20页-2mb

商业地产市场月度报告总结（2018年8月）

核心内容概述

2018年8月的商业地产市场报告全面分析了宏观经济环境、市场表现、土地市场动态及企业战略动向。整体经济运行稳定，服务业增速放缓，消费水平温和增长，CPI同比涨幅扩大。商业地产市场方面，写字楼销售面积同比下降，商业营业用房销售面积增速收窄，但土地市场表现相对活跃，成交面积和价格同比上升。此外，多家企业通过并购、创新项目拓展等方式推动业务转型与升级。

主要观点

1. 宏观经济环境

• GDP增长稳定：2018年上半年，GDP同比增长6.8%，经济运行平稳。
• 第三产业占比提升：第三产业增加值占GDP比重达54.3%，同比增长7.6%，增幅高于第二产业。
• 服务业增速放缓：7月服务业商务活动指数为53%，较上月回落1个百分点，显示服务业扩张步伐趋缓。
• 消费水平增长：7月社会消费品零售总额同比增长8.8%，CPI同比上涨2.1%，涨幅较上月扩大0.2个百分点。

2. 市场表现

• 写字楼销售持续下滑：1-7月全国写字楼销售面积同比下降5.8%，为连续第五个月下降。
• 商业营业用房销售增速放缓：1-7月全国商业营业用房销售面积同比增长2.3%，创历史同期新高，但增速较1-6月有所回落。
• 写字楼投资下降：1-7月写字楼开发投资额同比下降9.9%，降幅较1-6月收窄。
• 商业营业用房投资降幅收窄：1-7月商业营业用房开发投资额同比下降8.9%，降幅较1-6月收窄。
• 写字楼供应降幅收窄：1-7月写字楼新开工面积同比下降7.0%，商业营业用房新开工面积同比下降8.1%，降幅均较上月有所收窄。

3. 土地市场动态

• 商办用地供应减少：7月商办用地推出面积同比下降1.8%，环比下降10.1%。
• 商办用地成交增长：7月商办用地成交面积同比增长0.5%，环比增长18.8%。
• 楼面价显著上升：7月商办用地成交楼面均价同比和环比分别增长24.1%和48.4%。
• 溢价率下降：7月商办用地平均溢价率同比下降8.0个百分点，环比增长5.2个百分点。

关键信息

4. 企业动态

• 万达去地产化加速：7月初，万达完成7家万达广场及12家公司的内部腾挪，将商管集团业务转移至地产集团，表明其在推进结构性去地产化。
• 万科并购太古冷链：万科物流发展有限公司并购太古冷链平台，覆盖7座城市冷库，标志着其冷链业务全国布局的完成。
• 阿里巴巴推出FashionAI概念店：全球首家人工智能服饰店在港开业，融合AI技术提升购物体验，推动时尚领域智能化发展。
• 京东无人超市入驻成都：首次进入西南地区，利用大数据技术优化选址和运营，提升消费体验与效率。

5. 新开项目速递

• 龙湖天钜：建筑面积35万㎡，位于上海闵行区，地理位置优越。
• 中国铁建国际汇：建筑面积4.8万㎡，位于杭州拱墅区，交通便利，周边业态丰富。
• 正荣滨江紫阙：建筑面积16万㎡，位于南京建邺区，配套完善，吸引城市精英人群。

图表说明

• 图1：2011年一季度-2018年二季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速。
• 图2：2018年1月-7月服务业商务活动指数走势。
• 图3：2011年1季度-2018年2季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速。
• 图4：2010年-2018年7月全国商办销售面积及同比增速。
• 图5：2010年-2018年7月全国商办开发投资及同比增速。
• 图6：2010年-2018年7月全国商办新开工面积及同比增速。
• 图7：2015年-2018年二季度一线城市优质写字楼租金及空置率。
• 图8：2015年-2018年二季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率。
• 图9：2015年-2018年二季度一线城市优质零售物业租金及空置率。
• 图10：2015年-2018年二季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率。
• 图11：2013年-2018年7月300城商办用地推出及成交面积。
• 图12：2013年-2018年7月300城商办用地楼面均价及溢价率。

点评与启示

• 万达的转型：万达通过结构性去地产化，聚焦商业地产运营管理，标志着其战略重心的转移。
• 万科的升级：万科通过并购冷链平台，进一步完善其“城乡建设与生活服务商”的战略定位，推动业务多元化。
• 阿里巴巴的创新：FashionAI概念店是AI技术在零售业的突破，提升用户体验，推动行业智能化发展。
• 京东的科技布局：无人超市的推广不仅提升了消费体验，还展示了京东在科技与零售融合方面的前瞻性。

结论

2018年8月，中国商业地产市场在宏观经济稳定的基础上，呈现出销售与投资双降的趋势，但土地市场表现活跃，价格和成交面积均上升。企业层面，万达、万科、阿里巴巴、京东等公司通过并购、创新项目等手段，推动商业地产领域的转型与升级，展现出行业在技术驱动和模式创新方面的积极变化。