“周期的力量”系列研究之一：地产调控转松，政策空间多大？-20230728-财通证券-25页_1mb

地产调控转松，政策空间多大？

核心内容

本报告分析了房地产调控政策从紧到松的历史经验与本轮调控的特点、放松空间以及对资本市场的影响。通过对过去三轮调控周期的梳理，总结出政策放松的关键触发因素和实施方式，并对当前调控政策进行对比分析，探讨其潜在影响。

主要观点

1. 历史调控放松经验

   • 地产销售和房价是政策放松的关键触发因素。
   • 地方政策通常领先中央政策3-6个月。
   • 政策放松需配合货币宽松，效果更佳。
   • 限购放松、贷款利率下调、首付比例调低等政策效果更显著。

2. 本轮调控特点

   • 调控节奏平缓，以“因城施策”为主，中央更注重风险防范。
   • 一线城市政策调整较少，放松主要集中在二三线城市。
   • 调整力度温和，未普遍取消限购或大幅降低首付比例。

3. 政策放松空间

   • 限购政策：仍有较大调整空间，尤其在三四线城市。
   • 房贷利率：已降至历史新低，但下调幅度不及前三轮。
   • 首付比例：一线城市首套房首付比例仍有下调空间，二套房调整空间较大。
   • 公积金贷款额度：部分二线城市仍有上调空间。
   • 交易税费：地方层面可进一步出台契税补贴等政策。

4. 存量房贷利率调整

   • 存量房贷利率下调幅度有限，预计不会全面统一下调。
   • 下调影响居民还贷支出有限，对消费提振作用不明显。

5. 受益板块分析

   • 地产：调控放松周期中通常率先受益。
   • 家电：在调控中后段稳定获得超额收益。
   • 银行：信贷宽松节点时行情通常启动。
   • 建材、建筑装饰、轻工制造：在调控中后段也表现出较强的受益性。

关键信息

• 历史三次放松周期：2008-2009年、2011-2013年、2014-2016年。
• 政策触发机制：销售和房价的持续下行是政策放松的信号。
• 调控方式差异：本轮政策更侧重于“保交楼”和“因城施策”，而非全面放松。
• 信贷宽松与政策配合：房贷利率和首付比例的调整是当前主要手段。
• 资本市场影响：地产、家电和银行板块在调控放松周期中表现稳定，建材等后续受益。

风险提示

• 政策解读存在偏差。
• 政策更新不及时或推进力度不及预期。
• 房地产行业发生信用风险事件，房企流动性恶化超预期。
• 经济恢复不及预期。

总结

本轮地产调控政策在供需两端采取了较为多元的放松措施，但整体节奏温和，主要聚焦于“保交楼”和“因城施策”。相比前三轮，政策放松空间仍较大，尤其是在限购、首付比例、公积金额度及交易税费方面。然而，存量房贷利率下调对居民还贷支出影响有限，对消费提振作用不明显。从资本市场来看，地产、家电和银行板块受益明显，建材、建筑装饰和轻工制造等则在中后段获得超额收益。政策效果仍需观察其执行力度和市场反应。