20230728-财通证券-_周期的力量_系列研究之一_地产调控转松_政策空间多大__25页_1mb

🏢 地产政策历史回顾：我国自08年金融危机以来经历了三轮地产政策转松。每轮政策触发因素包括经济下行压力增大导致销售面积下滑，政策调整在国内领先3-6个月，货币宽松配合效果显著。放松方式中，“放松限购、降低贷款利率、调低首付比例”等措施作用更强。

📉 本轮调控特点：监管节奏平缓，需求端放松时间靠后、方式多元；一线城市政策调整不足；一线城市的可调整空间尚大。

💰 政策放松空间：①利率方面，贷款利率已降至历史低位，下调空间仍存；②首付方面，北京、上海首套房首付标准仍有下调空间5%左右，二套房也可进一步下调；③公积金最高可贷额度方面，部分二线城市尚有上调空间，最高贷款额度不断提升；④税费方面，部分三四线城市有望推出契税减免和调节政策。

🏷️ 存量房贷利率调整分析：央行允许商业银行和借款人通过协商变更合同，或新发放贷款置换存量贷款。从以往经验看，08年部分银行先行下调部分贷款利率，但大部分国有大行在后续政策中跟进。测算显示，存量房贷利率下调虽能降低居民还贷负担，但对整体消费和地产销售的提振有限。

📊 板块受益分析地产、家电和银行在调控放松时录得稳定超额收益。建材最先受益，家电在一二级城市对这一领域的信心回暖后逐步崛起。银行走势与信贷宽松紧密相关。

⚠️ 风险提示政策实行偏差、力度不足；房企信用风险、流动性恶化；地产业在增量需求不足情况下可能出现房价、销售双降。