20160526-兴证国际证券-绿地香港-00337.HK-地产+互联网金融双轮驱动_26页_2mb

绿地香港（00337.HK）研究报告总结

核心内容概述

本报告首次对绿地香港（00337.HK）进行评级，给予“买入”建议，目标价为4.8港元，较现价2.38港元有102%的上升空间。绿地香港是绿地集团在海外的上市平台，主营业务涵盖房地产开发销售、投资物业运营、物业管理以及互联网金融业务。

主要观点

• 房地产开发业务高速发展：绿地集团入主后，绿地香港的合约销售额由2013年的35亿元增至2015年的174亿元，年复合增长率达123%。公司计划在2018年实现合约销售额500亿元，未来三年复合增长率为30%。
• 土地储备丰富：截至2015年底，公司土地储备达1460万平米，主要位于长三角、海南、昆明及广西，其中住宅占比达73%。
• 互联网金融业务前景广阔：绿地金服成立于2015年5月，推出“地产宝”等创新产品，已拥有42万注册用户。公司预计2016年管理资产规模达70亿元，平台交易量达200亿元。
• 财务状况良好：2016-2018年，公司预计营业收入分别为124.4亿、175亿和215.6亿元，净利润分别为13.9亿、20.3亿和27.4亿元，净利润率从3.8%提升至11.6%。
• 估值分析：公司NAV估值为8.52港元，目标价4.8港元，相当于NAV折让44%，PE为9.4、6.5和4.8倍。相比同类公司，其估值合理，具备上涨潜力。

关键信息

股权结构

• 控股股东：格隆希玛国际有限公司，持股比例59.1%
• 第二大股东：SPG Investment，持股比例14.3%
• 公众股东：持股比例26.6%

业务亮点

• 房地产开发：绿地集团注入多个优质项目，如杭州绿地旭辉城、昆明绿地海珀兰庭等，合约销售额和面积持续增长。
• 互联网金融：绿地金服通过互联网平台提供创新金融产品，如“地产宝”，并积极拓展合作机构，提升平台影响力。
• 融资成本低：公司平均融资成本为4.8%，低于行业平均水平，且通过多种融资方式降低财务成本。
• 盈利预测：公司预计2016-2018年净利润分别为13.9亿、20.3亿和27.4亿，净利润率持续提升。

风险提示

• 宏观经济与政策风险：房地产行业受国家政策影响较大，若政策收紧可能影响项目去化和回款。
• 汇率波动风险：公司美元债占比较高，人民币贬值可能产生较大汇兑损益。
• 互联网金融监管风险：行业尚处于初级阶段，监管政策尚未完全定型，发展存在不确定性。

财务数据概览

估值分析

• NAV估值：计算得出公司NAV为8.52港元，目标价4.8港元，相当于NAV折让44%。
• PE倍数：2016-2018年PE分别为9.4、6.5、4.8倍。
• 行业对比：同类公司平均PE为9.2，PB为0.7，绿地香港因母公司支持和互联网金融业务增长，具备溢价空间。

股价催化剂

• 母公司注入项目：优质地产项目的注入将提升公司业绩。
• 互联网金融业务发展：业务增长超预期，提升公司估值。
• 与科威特投资人合作：合作带来业绩提升，增强市场信心。
• 恒生小型指数成分股：成为深港通潜在标的，吸引内地投资者。

风险提示

• 宏观经济波动：房地产行业与宏观经济密切相关，政策变化可能影响业务。
• 汇率波动：美元债占比高，人民币贬值带来汇兑损益风险。
• 互联网金融监管：监管政策尚未完全成熟，行业风险较大。

图表与数据来源

• 图1：绿地香港股权架构
• 图2：2015-2018年预估销售额
• 图3：2013-2015合约销售额和面积以及均价
• 图4：销售区域占比
• 图5：产品类型占比
• 图6：2012-2015土地储备
• 图7：项目个数和平均地价
• 图8：土地价值按区域分布
• 图9：产品类型
• 图10：平均融资成本
• 图11：上海五里桥项目效果图
• 图12：绿地黄埔滨江地理位置
• 图13：杭州绿地旭辉城效果图
• 图14：绿地旭辉城地理位置
• 图15：南宁绿地中心效果图
• 图16：南宁五象绿地中心地理位置
• 图17：互联网金融用户数量及渗透率
• 图18：余额宝规模及收益率
• 图19：余额宝不同年龄段用户占比
• 图20：不同年龄段持有余额宝额度
• 图21：绿地金服发展历程
• 图22：绿地金服定位
• 图23：主要外部合作机构
• 图24：绿地广财及主要产品
• 图25：房地产开发的生命周期及对应的金融服务需求
• 图26：不同场景设计及金融需求
• 图27：绿地金服的发展规划
• 图28：营业收入和净利润
• 图29：合约销售额和面积
• 图30：毛利率和净利率
• 图31：ROE和ROA
• 图32：净负债率
• 图33：平均融资成本
• 图34：债务结构
• 图35：RMB-USD汇率敏感性分析

表格数据来源

• 表1：2015年合约销售按区域划分
• 表2：2013年以来公司获取土地项目
• 表3：公司债务融资情况一览
• 表4：主要房企评级及融资成本对比
• 表5：母公司注入项目简介
• 表6：盈利预测
• 表7：WACC计算
• 表8：NAV计算
• 表9：同类公司估值对比
• 附表：资产负债表、现金流量表

结论

绿地香港作为绿地集团的重要海外平台，具备强劲的房地产开发业务增长潜力和互联网金融创新优势，未来三年预计实现显著的业绩增长，具备较高的投资价值，首次评级为“买入”，目标价为4.8港元，较现价有102%的上升空间。然而，需关注宏观经济政策变化、汇率波动及互联网金融监管等风险。