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报告摘要

绿地香港投资分析报告总结

核心内容概述

本报告发布于2016年1月18日，由元大证券分析师覃勤撰写，首次将绿地香港纳入研究范围，并给予买入评级，目标价为5.64港元，较当前收盘价HK$2.38隐含上涨136.9%。报告指出，绿地香港凭借可售资源充足、互联网金融业务增长、母公司支持及低融资成本等多重利好因素，具备强劲的盈利增长潜力。

主要观点

1. 可售资源充足推动合约销售额增长

绿地香港自2013年借壳上市后，土地储备显著扩大，从2013年上半年的370万平方米增至2015年上半年的1430万平方米。
预计2016/17年合约销售额分别同比增长75.4%和13%至305亿/344亿元人民币。
2016年合约销售均价预计为12,672元/平方米，2017年为11,707元/平方米。

2. 互联网金融业务带来盈利与估值提升空间

绿地香港于2015年推出“绿地金服”，专注于房地产市场融资服务，赚取利差0.5% - 3%。
互联网金融业务目标在未来三年内实现年交易额从52.68亿元增长至800亿元，净利率从0%提升至30%。
该业务估值为每股0.5港元，基于2016年预期市盈率12倍计算，可能推动股价上涨。

3. 母公司支持强化公司发展

绿地集团为绿地香港母公司，提供强有力的支持，包括资产注入和股票增持。
绿地集团已注入多个项目，包括绿地旭辉城、绿地云都会广场等，提高绿地香港的可售资源。
2015年8月至12月，绿地集团增持约4,500万股，持股比例达57%，显示对绿地香港的信心。

4. 融资成本低，去杠杆能力强

绿地香港的平均借贷成本为5.1%，远低于其他小市值开发商。
净负债率预计从2015年的189%下降至2017年的62%，反映杠杆率逐步改善。

关键信息

1. 财务表现

2016/17年净利润预计同比增长268%和313%，分别达7.15亿和29.52亿元人民币。
每股收益从2016年的0.26元增长至2017年的1.06元，年增率分别为349.5%和313.1%。
税后净利润率从2016年的10.6%提升至2017年的14.5%。

2. 估值分析

2016年末预估每股净资产价值为14.68港元，目标价5.64港元，隐含市净率0.37倍。
当前股价对应2016/17年预期市盈率7.9倍/1.9倍，较当地同业更具吸引力。
绿地香港的房地产开发业务每股价值5.14港元，互联网金融业务每股价值0.5港元，合计目标价5.64港元。

3. 风险提示

GDP增速下滑可能影响房地产需求。
互联网金融业务面临监管收紧风险。
人民币贬值可能增加债务负担和利息费用。

投资理由

绿地香港可售资源充足，合约销售额增长强劲。
互联网金融业务具备轻资产、高利润率特征，有助于提升整体盈利。
母公司支持及低融资成本有助于去杠杆和盈利增长。
当前估值相对较低，存在上涨空间。

股票估值与同业比较

公司	代码	评级	股价 (港元)	市值 (百万港元)	2016年每股收益 (元)	2017年每股收益 (元)	2016年市盈率	2017年市盈率	2016年每股收益增长率 (%)	2017年每股收益增长率 (%)
绿地香港	337 HK	买入	2.38	854.4	0.26	1.06	7.9	1.9	349.5	313.1
龙光地产	3380 HK	买入	2.27	1,619	0.55	0.85	3.5	2.2	24.3	56.2
雅居乐	3383 HK	未评级	3.86	1,910	0.89	0.97	3.6	3.3	5.8	8.6
瑞安房地产	272 HK	未评级	1.88	1,926	0.27	0.19	5.9	7.3	22.7	12.5
保利置业	119 HK	未评级	2.10	987	0.13	0.16	16.8	13.0	47.1	28.8
绿城中国	3900 HK	未评级	6.11	1,695	1.32	1.41	3.9	3.7	9.9	6.8
越秀地产	123 HK	未评级	1.14	1,814	0.17	0.18	6.5	5.8	12.8	8.4
合景泰富	1813 HK	未评级	4.55	1,749	1.21	1.34	3.2	2.9	17.1	10.9
当地同业平均	-	-	-	1,671	0.6	0.7	7.6	6.4	12.6	18.9

互联网金融业务分析

2015年互联网金融业务交易额达52.68亿元，净利率为0%。
2016/17年预计交易额分别达200亿元和800亿元，净利率分别达25%和30%。
该业务估值为每股0.5港元，基于2016年预期市盈率12倍计算。

财务指标分析

指标	2013A	2014A	2015F	2016F	2017F
营业收入 (RMB百万元)	5,448	2,840	3,006	6,723	20,382
营业利润 (RMB百万元)	748	85	177	1,004	4,248
税后净利润 (RMB百万元)	35	108	194	715	2,952
每股收益 (元)	0.02	0.04	0.06	0.26	1.06
净负债率 (%)	129.6	241.2	236.7	129.0	88.4
市净率 (倍)	0.4	0.9	0.6	0.2	0.2

结论

绿地香港凭借其可售资源丰富、互联网金融业务成长潜力及母公司支持，具备显著的投资价值。分析师建议投资者增持该股，目标价为5.64港元，隐含2016/17年预期市盈率19.0倍/4.6倍，市净率0.56倍/0.37倍。尽管面临GDP增速下滑、互联网金融监管收紧及人民币贬值等风险，但其盈利增长潜力和估值提升空间仍值得期待。

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