房地产政策集中出台，实则拉动消费-20230903-中邮证券-25页_850kb

研究所研究报告总结

核心内容

本周，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布住房信贷政策调整通知，旨在通过降低存量首套住房贷款利率、优化首付比例和房贷利率下限等措施，改善居民资产负债表，提振购房需求和消费能力。政策调整集中且幅度较大，对“限购”城市影响更显著，而超一线城市优化幅度可能有限。

此外，2023年8月PMI数据显示，制造业和服务业持续回升，显示经济向好迹象。同时，楼市成交量同环比下降，一线城市表现尤为疲软，但部分二线城市如苏州表现出明显增长。

主要观点

房地产政策调整

• 首付比例与房贷利率优化：全国统一首套房贷最低首付比例为20%，二套房贷最低首付比例为30%。二套房贷利率政策下限由LPR+60BP降至LPR+20BP。
• 政策影响：新一线和二线城市更受益于政策调整，而超一线城市优化有限。房贷利率下调预计每年为居民节约2550亿元，有助于减轻负债压力，提振消费。
• 存量房贷利率调整：符合条件的存量首套房贷利率可下调，尤其是2019年7月至2022年6月期间发放的房贷，平均利率有70BP下降空间，预计每年为居民节约2400亿元。
• “认房不认贷”政策：一线城市已全面执行该政策，有助于改善市场预期和信心。

消费与经济复苏

• 消费复苏：2023年以来居民消费仍未恢复至2019年水平，与收入增长乏力有关。房贷政策调整有助于增厚居民净收入，提振消费。
• 餐饮业表现：多家餐饮企业上半年业绩亮眼，显示消费市场恢复态势良好。
• 暑运数据：国内航线客运航班量和旅客运输量恢复至2019年同期的17%和11%，显示出行需求逐步回暖。

国内外宏观热点

• 美国经济：非农数据超预期，但失业率上升，工资增长放缓，劳动力市场趋于平衡。PCE物价指数下降，但核心通胀仍较高。欧央行面临通胀与经济增长的两难局面，9月是否加息仍存不确定性。
• 欧洲经济：通胀仍高于目标水平，劳动力市场紧张，工资增长可能继续推动通胀。欧洲央行可能延长加息周期。
• 中国政策：国务院和财政部密集出台稳增长政策，包括提高个税专项附加扣除标准、加快专项债券发行、支持民营企业融资等。央行下调外汇存款准备金率，支持房企融资。

关键信息

房地产政策调整影响

• 全国层面：首套房贷利率下限为LPR-20BP，二套房贷利率下限为LPR+20BP。
• 城市差异：北京、上海、苏州、杭州等城市二套房贷首付比例较高，政策调整后有望进一步优化。
• 贷款规模：存量首套房贷利率调整涉及贷款规模可能达25万亿元，涉及客户超过4000万。

消费与市场表现

• 消费复苏：促消费政策显效，居民消费有望改善。
• 股市表现：8月A股整体上涨，上证综指上涨2.3%，沪深300上涨2.2%，创业板指上涨2.9%。
• 大类资产：大宗商品价格普涨，美债收益率下行，美股上涨，美元指数和人民币汇率走强，中债收益率上行。

政策与市场动态

• 金融支持民企：央行和金融监管总局推动金融支持民营企业，包括贷款、债券、股权融资等。
• 专项债券：2023年新增专项债券力争在9月底前基本发行完毕，用于项目建设。
• 债务融资工具：交易商协会支持民营企业发展，加大债务融资工具支持力度。

风险提示

• 房地产市场超预期下行：政策效果可能不及预期。
• 政策执行扭曲：政策落实可能因地方执行不力而影响效果。
• 地缘政治冲突加剧：可能对经济造成不确定性。

策略建议

• 关注消费板块：房贷政策调整有助于提振消费，看好消费板块的投资机会。
• 关注新兴领域：人工智能、数字经济、卫星互联网、新能源（尤其是氢能）、大农业、网络安全等方向值得关注。
• 房地产市场：新一线和二线城市受益，超一线城市优化有限。

附录：图表目录

• 图表1：大类资产价格变动一览
• 图表2：代表性城市限贷政策
• 图表3：首套平均房贷利率与5年期LPR
• 图表4：二套平均房贷利率与5年期LPR

投资评级说明

• 股票评级：买入、增持、中性、回避
• 行业评级：强于大市、中性、弱于大市
• 可转债评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避

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