2021全年上海房地产大宗市场交易总结-戴德梁行资本市场部_11页_2mb

2021年上海大宗交易市场总结

核心内容

2021年上海房地产大宗交易市场表现强劲，整体交易额重回千亿规模，并蝉联全国第一。市场呈现出办公楼租赁活跃、物业类型多元化、资本化率上升以及投资型买家主导等主要特征。

主要观点

• 交易额突破千亿：2021年上海大宗交易总额达1000亿元，重回千亿级别，位居全国第一。
• 办公楼租赁活跃：全年净吸纳量达到142万方，是2020年的三倍，空置率降至约16%。
• 物业类型变化：尽管办公类物业成交占比有所下滑，但仍保持首位；综合、商业、公寓等业态逐渐受到市场青睐。
• 资本化率上升：除商务园区外，其他类型物业资本化率均创历史新高，显示市场对资产回报率的重视。
• 买家构成：内资买家仍主导市场，成交金额占比达76%；投资型买家成交金额同比上涨16个百分点，达到63%。
• 自用型买家集中于特定行业：以TMT（科技、媒体、通信）和生物医药行业为主，其中TMT行业成交额增长近9倍，生物医药行业增长约2倍。
• 金融行业成交减少：金融类物业成交额同比大幅下降。

关键信息

2021年代表案例

• 上海来福士广场（长宁来福士广场）：面积273,446平方米，由中国平安人寿保险、MACQUARIE、Brookfield等买家参与。
• 悦荟广场（黄浦区-南京东路）：面积40,270平方米，由中金国际广场、中金地产等买家购入。
• 星峰药谷（浦东新区-张江）：面积26,156平方米，由资本合作伙伴、中航信托、CapitaLand等买家购入。
• 闵行数据中心：机柜数达14,000个，由中航信托、CapitaLand、阿林等买家参与。
• 虹桥良华购物广场（西区）：面积50,970平方米，由宏伊、LaSalle、景瑞地产等买家购入。

2022年展望

• 信贷政策收紧：宏观房地产信贷政策持续收紧，优质资产可能以折价形式进入市场。
• 法拍项目受关注：法拍项目成为投资者关注的焦点。
• 长租公寓项目受欢迎：高性价比的长租公寓项目将更具吸引力。
• 生物医药相关物业热度上升：具备产业基础的区域（如张江、漕河泾）及产业集中的非核心板块（如周浦、康桥）的生物医药相关研发办公项目热度提升。
• 公募REITs推动市场：能够用于公募REITs的工业类及租赁住宅项目将更受市场欢迎。

总结

2021年上海大宗交易市场在政策环境与市场需求的双重推动下表现亮眼，交易额重回千亿，投资型买家主导市场，办公楼租赁活跃，净吸纳量显著增长。同时，市场对高性价比资产和特定行业（如生物医药）的偏好日益明显，为2022年的市场发展奠定了良好的基础。