2022-06-29-戴德梁行-戴德梁行工业上楼与特色产业园区操作实践（2022-06-30）_72页_42mb

粤港澳大湾区“工业上楼”与特色产业园区操作实践总结

核心内容

“工业上楼”是一种新型工业空间供应模式，旨在通过高密度园区的高层楼宇进行生产、研发、设计与办公，以解决制造业空间紧张与产业升级的矛盾。该模式在粤港澳大湾区率先示范，已逐步推广至全国，成为推动制造业高质量发展的重要手段。

主要观点

• 发展背景：我国制造业增加值连续多年位居世界第一，但面临“大而不强、全而不优”的问题。城市更新与工业用地紧缺促使“工业上楼”成为解决空间与产业矛盾的新路径。
• 发展模式：以“工业大厦”和“堆叠式厂房”为主要形式，结合城市更新和产业升级，形成适应不同需求的工业空间。
• 政策支持：多个城市出台相关政策，推动“工业上楼”标准化与规模化发展，如深圳、东莞、佛山、苏州、青岛等。
• 五要素模型：戴德梁行提出“工业上楼”五要素模型，包括环保安全、设备载重、垂直交通、减振隔振、工艺需求，用于判断产业是否适宜“上楼”。
• 典型案例：包括新加坡大士工业园、深圳全至科技创新园、东莞松湖智谷产业园等，展示了“工业上楼”的实践成果与创新设计。

关键信息

“工业上楼”概念

• 不同于传统单层厂房，“工业上楼”是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式。
• 建筑标准：容积率不低于2.5，高度24m以上，层数5层及以上，配置工业电梯，集生产、研发、试验功能于一体。

国内外发展历程

• 萌芽期：上世纪50年代，香港和新加坡率先探索“工业上楼”模式。
  • 香港：工业大厦模式，10-24层，容积率3.0以上。
  • 新加坡：堆叠式厂房模式，4-9层，以3层为一个单元，容积率2.0以上。
• 发展期：粤港澳大湾区成为“工业上楼”的主要实践区域。
  • 2005年：佛山顺德率先试水。
  • 2012年：深圳推动“工业上楼”，东莞受其影响发展。
  • 2016年：东莞全面推广“工业上楼”。
  • 2018年至今：全国“工业上楼”进入标准化、精细化发展时代。

“工业上楼”对政府的意义

• 土地集约：提升土地利用率和产业承载力，成倍提高亩均产值和税收。
• 城市形象：改善原有建筑空间和环境品质，提升城市形象。
• 产业升级：形成“楼上楼下创新创业综合体”，促进产业协同与集群发展。
• 顺应趋势：适应集约化空间利用和制造业高质量发展的需求。

“工业上楼”对产业园区开发企业意义

• 转型新方向：作为产业园区的新探索，具有土地成本、运营模式、政策扶持等优势。
• 拓展新土地：以高端制造为切入点，拓展项目更为顺利。
• 融资新手段：结合城市更新与政策扶持，适用多种融资方式。

“工业上楼”对入驻企业意义

• 产业协同：园区平台可形成上下游配套，促进资源共享。
• 降低成本：打造功能复合、运作规范的产业园区，降低企业综合运营成本。
• 提升员工满意度：提供高品质生活配套，提升年轻一代产业工人的自豪感与满意度。

“工业上楼”需解决的问题

1. 缺乏科学系统的建筑设计指引：开发主体对“工业上楼”了解不足，试错成本高。
2. 缺乏针对制造企业的上楼指引：需明确产业门类与评估体系，增强可行性。
3. 缺乏相应激励政策：目前仅有少数城市出台扶持政策，需进一步推广。

相关政策梳理

• 深圳宝安区：发布《工业上楼工作指引(试行)》，对建筑指标进行初步规范。
• 青岛西海岸新区：出台《关于加快高层工业楼宇经济发展的实施意见(试行)》，规范高层工业楼宇建设。
• 苏州工业园区：鼓励“工业上楼”，提高产业用地容积率。
• 佛山市三水区乐平镇：提供建设资金扶持、贷款贴息、租金补贴等。
• 水乡功能区：由戴德梁行提供编研服务，形成系统化的产业引导与建筑设计指南。

“工业上楼”五要素模型

• 构成要素：环保安全、设备载重、垂直交通、减振隔振、工艺需求。
• 判断标准：
  • 第一层级要素：环保安全相关要求。
  • 第二层级要素：设备载重、垂直交通、减振隔振、工艺需求等。
• 应用示例：
  • 智能装备产业：因设备重、精度要求高，整体难上楼。
  • 电子信息产业：设备相对轻量，可上楼，但需考虑配套与层高。
  • 生物医药产业：需考虑环保与集中处理需求，适合低楼层。
  • 新材料产业：有一定参数要求，但配套需求较低。
  • 新能源产业：对安全和特殊车间要求高，较少进入标准化园区。

典型案例分析

新加坡大士工业园

• 定位：医疗器械、生物医药。
• 设计亮点：创新功能结构、灵活空间设计、多样化生产空间。
• 配套设施：员工宿舍、商业配套、休闲娱乐设施。

深圳全至科技创新园

• 定位：电子信息、智能装备、新材料。
• 设计亮点：合理前瞻的建筑设计、简装交付、完善的园区配套。
• 物业功能：集生产、研发、办公、检测、展销于一体。

东莞松湖智谷产业园

• 定位：智能装备、电子信息、新材料、5G大数据、物联网。
• 设计亮点：产权分割销售、可改写字楼、完善的园区配套。
• 产品情况：分为工业大厦、研发办公、综合配套，满足不同企业需求。

“工业上楼”产品经验与“坑”

• 案例一：公共废气排放管井预留过小：影响企业废气排放与安全。
• 案例二：缺少公共仓储空间：影响企业生产与物流效率。
• 案例三：垂直交通瓶颈：货梯与卸货平台不足，影响物流效率。
• 案例四：平面设计不周：影响生产线布局与动线流畅性。

产业适应性分析

• 电子信息产业：设备轻量，适合上楼，但需考虑配套与层高。
• 生物医药产业：环保要求高，适合低楼层。
• 高端装备制造业：设备重、精度高，多数需首层或低楼层。
• 新材料产业：有一定参数要求，但配套需求较低。
• 新能源产业：对安全与特殊车间要求高，较少进入标准化园区。

建筑指标体系

• 平面设计：标准层面积、柱距、设备管井、走廊宽度、遮雨棚。
• 层高：首层层高、标准层层高。
• 层数与垂直交通：层数、货梯与客梯数量、吊装口。
• 室内环境：采光、通风、噪音控制。
• 外立面：幕墙设计、空调机位。
• 减振隔振：隔振构造、厂房布置。
• 建筑结构：承重能力、结构设计。
• 交通物流：出入口、园区道路、人车分流、卸货场地、叉车动线。
• 节能安全环保：供水、供电、排水、排气、固废处理、清洁生产。
• 消防要求：防雷接地、防火与疏散、消防设施、防火间距。
• 建筑智能化：可再生能源利用、绿色建筑与海绵城市。

结论

“工业上楼”作为制造业转型升级的重要手段，正在全国范围内推广。通过科学系统的五要素模型与标准化建筑设计，可以有效解决产业空间紧张问题，同时促进产业集聚与协同。然而，开发过程中仍需注意设计细节与配套规划，以确保项目成功实施与运营效率。