戴德梁行+2023中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告-20页_17mb

背景与市场概览

中国内地零售不动产资本化率调研报告聚焦消费基础设施，其发展受政策导向支持，尤其是2023年3月国家发改委明确支持零售物业等纳入REITs试点范围。瑞思不动产金融研究院、戴德梁行和中联基金联合发起，调研覆盖40余家不动产投资机构，形成资本化率基准。

交易数据与市场趋势 (2023上半年)

零售不动产交易复苏

2023年上半年中国内地大宗交易共录得109宗，成交额898亿元。零售不动产大宗交易回暖，半年成交额约90亿元，占比从2022年的5%回升至10%。买家以内资为主，一线城市交易占比高。

一线城市市场表现

上海、北京、广州、深圳等一线城市表现出经济复苏迹象。上海和北京大宗交易金额同比大幅增长，自用买家持续活跃。工业物流受加息影响成交量下降，但写字楼和综合体仍是主要交易类型。

跨国REITs收购情况

新加坡、中国香港REITs自2019年至今，主要交易集中在一线和核心城市，收购多采用合资或自用策略。回购及资产结构调整反映出其对中国市场的战略布局。

资本化率水平与预测

零售物业资本化率区间

根据问卷反馈，不同城市零售资产资本化率差距明显：一线城市核心区普遍在45%-53%（北京）、46%-54%（上海）、深圳和广州）之间，新一线城市成交率在51%-68%。奥特莱斯资本化率较购物中心高出5%-10%。

资本化率变动预测

投资者预计未来一年零售资产资本化率上升主要受利率加息、实体经济疲软、租赁需求疲软等因素影响。新一线城市交易热度上升，开发商/运营商对投资机会关注度高。

资本化率趋势压力因素

大宗交易市场总体流动性下降，经济前景不确定性上升，一线城市和核心商圈买家资产负债表较强，但整体利润空间压缩。部分热点城市市中心物业资本化率出现上调，反映买家抬高收购价。

投资机会分析

关注优先顺序

投资者对购物中心、社区商业、奥特莱斯关注度较高，百货商场热度最低。零售项目按城市分层，一线城市核心商圈资本化率最低，估值最高。

非一线城市机遇

新一线城市经济动能强劲，成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安等城市零售商业项目成交受关注度高，特别是核心商圈物业资本化率接近一线城市非核心区

结论与发展趋势

消费基础设施REITs扩容将加快零售资产证券化进程，推动价格发现和估值体系形成。零售资本化率水平因应经济波动和政策导向，需要加强市场沟通与投资者预期管理