房地产行业：质疑中始终前行-20210118-国金证券-10页_690kb

房地产行业研究总结（买入，维持评级）

核心内容

本报告分析了2020年中国房地产市场的发展情况，并对2021年的走势进行了预测。整体来看，房地产市场在疫情冲击下仍展现出较强的韧性，销售数据表现优于2019年，市场基本面稳健。

主要观点

1. 销售数据逆势增长

• 商品房销售面积：2020年全年销售面积为176,086万平方米，同比增长2.6%，较2019年增长2.7个百分点。
• 商品房销售额：全年销售额为173,613亿元，同比增长8.7%，较2019年增长2.2个百分点。
• 12月表现：12月单月销售面积和销售额同比分别增长11.5%和18.9%，尽管房价环比下降，但销售数据仍保持高位。

2. 开工与投资情况

• 房屋新开工面积：2020年全年新开工面积为224,433万平方米，同比下降1.2%，但降幅较前11个月收窄0.8个百分点。
• 12月新开工：12月新开工面积同比增长6.3%，显示房企开发意愿较强。
• 房地产开发投资：全年开发投资总额为141,443亿元，同比增长7.0%，仅略低于2019年。
• 区域差异：东部、西部和东北地区开发投资增速分别为7.6%、8.2%和6.2%，而中部地区增速为4.4%，相对较弱。

3. 融资情况

• 到位资金：2020年全年到位资金为193,115亿元，同比增长8.1%；12月到位资金同比增长21.8%，显示融资环境有所宽松。
• 定金及预收款：12月同比增长33.2%，主要受房企年底冲刺销售目标影响。
• 开发贷款与按揭贷款：12月开发贷款同比增长9.2%，按揭贷款同比增长3.7%，显示信贷政策对开发贷款的支持力度增强，但按揭贷款增速放缓。

4. 投资建议

• 行业评级：维持“买入”评级，预计2021年房价和销售额将继续增长，市场韧性持续。
• 个股推荐：重点推荐万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际等公司。
• 推荐理由：
  • 行业政策趋于稳定，销售利润率提升。
  • 头部房企在融资管控下更具优势。
  • 行业利空已充分释放，估值有望修复。
  • 若股市整体表现不佳，地产股的防守性溢价将凸显。

关键信息

• 2020年市场韧性：在疫情冲击下，房地产销售数据仍保持增长，显示市场具备较强恢复能力。
• 2021年预期：预计销售面积增长-1%，房价涨幅约6%，销售金额增长5%。
• 政策影响：三条红线政策及房地产贷款集中度管理制度出台，使行业波动性降低，销售利润率趋于稳定。
• 融资环境：房地产金融政策保持连续性，开发贷款增速提升，按揭贷款增速放缓，融资端调控趋紧。
• 风险提示：房地产调控超预期收紧或销售恢复程度低于预期，可能对市场产生负面影响。

图表附录

• 图表1：全国商品房销售面积（亿方）情况
• 图表2：全国商品房销售额（亿元）情况
• 图表3：分地区商品房单月销售额（亿元）及同比增长情况
• 图表4：房屋新开工面积（万方）情况
• 图表5：房地产开发投资（亿元）情况
• 图表6：分地区房地产开发投资（亿元）情况
• 图表7：房地产开发企业房屋施工面积（万方）情况
• 图表8：全国土地购置费（亿元）情况
• 图表9：土地购置面积（万方）情况
• 图表10：土地成交价款（亿元）情况
• 图表11：土地价格（亿元/万方）情况
• 图表12：房地产开发企业到位资金（亿元）情况
• 图表13：定金及预收款（亿元）情况
• 图表14：开发贷款（亿元）情况
• 图表15：个人按揭贷款（亿元）情况
• 图表16：利用外资（亿元）情况

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度超过15%
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度超过5%

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