房地产行业：物业管理，龙头快速增长的现金牛行业-20200421-东兴证券-22页_1mb

物业管理行业分析总结

核心内容概述

物业管理行业正经历快速发展，短期增长有明确驱动，长期发展具备广阔空间。行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，推动了市场化进程。随着城镇化率提升、人口基数庞大以及居民消费能力增强，物业管理行业在管面积和收入规模将持续增长。企业现金流充沛，盈利提升空间大，集中度持续提升，头部企业优势显著。住宅服务平台化与非住宅服务综合化是未来发展方向，头部企业有望成为全方位生活服务提供商。

主要观点

• 短期增长驱动：新房开发高景气度下，竣工面积的释放将带动行业快速增长，尤其是具备大型开发商背景的物业公司。
• 长期发展动力：人口增长、城镇化率提升、居民消费能力增强以及收费市场化将推动物业管理费提价，提升行业盈利能力。
• 行业集中度提升：行业top10和top100市场份额持续提升，头部企业凭借规模优势、资源支持及资本运作加速扩张。
• 平台化与综合化趋势：住宅物业将向平台化发展，非住宅物业将向综合化、多元化服务方向演进，提升服务附加值。
• 现金流与盈利空间：物业管理企业轻资产运营，现金流充沛，通过降本增效和增值服务提升盈利水平。

关键信息

行业发展趋势

• 政策支持：政策逐步由规范型向鼓励型转变，为行业提供良好发展环境。
• 在管面积增长：预计2025年行业管理面积将达283亿平，收入规模超1.1万亿，相较2018年增长超30%。
• 非住宅服务增长：非住宅物业平均管理费高于住宅物业，且市场化程度提升，是行业增长的重要引擎。
• 增值服务：增值服务收入占比持续上升，毛利率普遍高于基础服务，将成为盈利提升的关键。

行业结构变化

• 集中度提升：2018年top10市场份额为11.4%，top100市场份额达38.9%，行业集中度持续上升。
• 头部企业优势：头部企业具备更高的营收规模、净利润率、增速以及更强的市场拓展能力。
• 资本运作：企业通过资本市场进行并购和扩张，增强在管面积与市场份额。

投资建议

• 短期关注点：在管面积外拓能力，尤其是具备大型开发商背景的公司。
• 长期关注点：品牌服务能力，能够持续获得客户认可并实现存量市场的竞争优势。
• 看好企业：
  • 具有央企、国企背景，能拓展公建物业的公司；
  • 关联地产公司实力强，管理面积及增速优势明显的公司；
  • 具有优质品牌价值和市场化拓展能力的企业。

代表性企业包括：

• 保利物业：央企背景，外拓能力强，非住宅物业占比提升；
• 招商积余：两大央企股东背景，机构物业与住宅物业互补；
• 碧桂园服务：依托地产龙头，规模扩张迅速，增值服务持续增长；
• 绿城服务：高端品牌，增值服务毛利率高，市场拓展能力突出。

风险提示

• 人工成本上升：社保改革可能增加企业人力成本；
• 房地产销售下滑：影响行业规模增长；
• 区域差异：不同地区发展不平衡，存在区域风险。

行业预测数据（2025年）

行业发展路径

1. 住宅平台化：通过社区流量与平台入口，拓展第三方服务，实现客户全方位需求匹配。
2. 非住宅综合化：借鉴海外“五大行”模式，从单一服务向综合服务拓展，形成全产业链服务。
3. 科技赋能：通过数字化、智能化手段提升服务效率，降低成本。
4. 资本运作：通过并购和资本市场的支持，快速扩张管理面积和业务规模。

行业前景

物业管理行业具备“现金牛”属性，现金流稳定，盈利提升空间广阔。随着政策支持、市场需求增长以及技术进步，行业将持续向高质量、高附加值方向发展，头部企业将在竞争中占据主导地位，成为行业发展的中坚力量。