20140909-兴业证券-REITS系列研究之一_国内外房地产证券化产品模式比较_36页_1mb

REITs系列研究之一：国内外房地产证券化产品模式比较总结

核心内容

本报告旨在比较国内外房地产证券化产品的发展模式，分析其运作机制、产品特点及政策环境，为国内REITs产品的发展提供参考与启示。报告从发达市场的成熟模式出发，探讨了国内在房地产证券化方面的探索路径，并对中信启航REITs的上市交易和相关政策动向进行了深入分析。

主要观点

• REITs与REATs的异同：REITs是股权型投资工具，具有较高的流动性，享受税收优惠，主要面向普通投资者；REATs是债权型产品，具有固定收益和到期日，面向机构投资者，具备杠杆结构，创新空间较大。
• 国内REITs发展路径：国内房地产证券化尝试主要分为两条路径：一条是从产业投资角度推动的房地产投资基金，另一条是从融资角度推动的房地产信托计划。但均因政策与制度限制未能大规模发展。
• 中信启航REITs的突破：中信启航REITs是国内首个交易所场内房地产投资基金产品，采用结构性设计，分为优先级和次级，具备一定的公募REITs特征，为未来公募REITs的推出奠定了基础。
• 廉租房REITs的潜在发展路径：廉租房REITs作为政策性住房证券化的一种形式，受到政策推动，但面临收益率低、产权复杂等挑战。台湾REATs模式和美国的低收入住房反税政策可为国内廉租房REITs设计提供参考。
• QDII基金的间接尝试：部分QDII基金投资海外REITs，虽未直接参与不动产投资，但为国内投资者提供了间接参与REITs市场的渠道。

关键信息

1. 国外REITs的发展

• REITs的起源与发展：REITs最早出现在1960年的美国，后在澳大利亚、日本、新加坡和台湾等地相继推出，已成为全球房地产证券化的重要形式。
• REITs的典型特点：
  • 投资于房地产的比例通常在75%-90%以上。
  • 投资者数量和持股比例有限制，防止少数人控制。
  • 流动性高，可通过股票或单位受益凭证交易。
  • 收入分配和税收优惠机制明确，大部分收入需分配给投资者。
  • 由专业资产管理公司进行管理，具备多元化投资策略。
• REITs的分类：
  • 按投资标的：权益型、抵押型、混合型。
  • 按募集方式：公募、私募。
  • 按组织形式：公司型、信托型。

2. 台湾REATs模式的特点

• REATs是债权型证券化产品，有固定收益和到期日，类似于债券。
• 具有杠杆结构，引入分级设计，提升产品收益。
• 产品创新空间大，可灵活设计收益结构。
• 面向机构投资者，门槛较高，流动性较差。
• **台湾《不动产证券化条例》**为REATs的发行与管理提供了法律依据。

3. 国内REITs探索情况

• 房地产投资基金（精瑞基金）：2003年成立，为私募、封闭式、公司制，投资于房地产项目，但未能实现证券化和上市流通。
• 房地产信托计划（如欧尚、联信宝利）：尝试引入REITs模式，但受限于流动性差、单一项目投资、未实现证券化等问题。
• 中信启航REITs：是国内首个交易所场内REITs产品，采用信托型结构，具备优先级和次级，预计收益率分别为7%和12%-42%，为公募REITs的推出做准备。

4. 国内REITs面临的挑战

• 制度和政策限制：如税收政策、资产登记、破产隔离等。
• 产品设计与创新：需结合国内外经验，设计适合国内市场的REITs产品。
• 投资者需求匹配：REITs需兼顾稳定收益与流动性，满足不同风险偏好的投资者。

5. 廉租房REITs的发展前景

• 政策导向：央行和证监会曾尝试通过REITs支持廉租房建设。
• 收益率问题：廉租房租金收益有限，需通过政策激励（如低收入住房反税政策）提升吸引力。
• 产权与流动性问题：廉租房多为划拨土地，产权交易受限，可借鉴REATs模式实现资产证券化。

产品比较（REITs vs REATs）

国内REITs试点与发展趋势

• 政策推动：2008年国务院首次提出发展REITs，2009年央行和证监会分别推出偏债型和偏股型REITs试点。
• 中信启航REITs：作为国内首个标准化REITs产品，其设计符合公募REITs标准，为后续产品发行奠定基础。
• 公募REITs的前景：证监会正起草细则，预计公募REITs将很快推出，但对基金公司、保险公司等机构的业务能力提出更高要求。

附录：台湾《不动产证券化条例》

• 1992年7月公布，1998年1月修订。
• 规范了REITs与REATs的募集、发行、管理、信息披露等流程。
• 明确了受益证券的类型、期限、收益分配、管理结构、法律关系等关键要素。
• 对专业估价、财务分析、信息披露等提出了详细要求，保障投资者权益。

结论

国内房地产证券化产品的发展仍处于探索阶段，REITs作为成熟的金融工具，具有广阔的发展空间。中信启航REITs的推出标志着国内REITs进入实质发展阶段，未来公募REITs的推出将为房地产行业提供新的融资渠道，并推动资本市场多元化。同时，廉租房REITs作为政策性产品，也具有重要价值，需结合台湾REATs和美国低收入住房反税政策进行创新设计。