房地产行业：强势销售支撑供给端热度-20180717-广发证券-14页-1mb

房地产行业总结

核心内容概览

本报告分析了2018年上半年中国房地产行业的主要表现，涵盖销售、土地购置、新开工与投资、融资情况等方面，同时指出行业面临的潜在风险。

主要观点

• 销售表现略超预期：
  2018年上半年全国商品房销售面积同比增长3.3%，其中6月单月销售面积同比上升4.5%，略超市场预期。
  一二线城市价格调控压力有所缓解，供给逐步改善；三四线城市成交表现依旧具有韧性，预计年内成交低点出现在四季度。

• 土地购置面积大幅上涨：
  1-6月土地购置面积同比增长7.2%，单月同比上涨21.1%，为年内新高。土地成交价款同比增长20.3%，单月增长30.0%。
  地价增速低于房价增速，表明房企拿地成本持续改善。

• 房企开工意愿维持高位：
  1-6月全国房屋新开工面积同比增长11.8%，住宅新开工面积同比增长15.0%。
  尽管投资增速有所回落，但土地投资和施工投资的边际改善支撑了整体投资表现。
  然而，资金面收紧可能对投资端造成负面影响。

• 融资环境趋紧：
  房企到位资金同比增长4.6%，增速较前一月下降0.5个百分点。
  开发贷同比负增长，房企积极寻求多元化融资渠道，自筹资金增速加快，非标融资受限，境外融资环境趋紧。

关键信息

销售数据

• 全国销售面积：1-6月为7.71亿平米，同比增长3.3%；6月单月销售面积同比上涨4.5%。
• 销售金额：1-6月为6.69万亿元，同比增长13.2%；6月单月销售金额同比增速小幅回落至17.1%。
• 销售均价：1-6月商品房销售均价为8678元/平米，同比增长9.5%。
• 区域分化：东部地区销售面积同比下滑5.4%，中西部地区增长12.8%和10.0%，东北地区由正转负，同比下滑1.1%。

土地市场

• 土地购置面积：1-6月为1.11亿平米，同比增长7.2%；单月增长21.1%。
• 土地成交价款：1-6月为5265亿元，同比增长20.3%；单月增长30.0%。
• 土地价格：1-6月全国土地价格为4750元/平米，同比上涨12.2%；6月单月土地价格为5214元/平米，同比上涨7.4%。
• 分线城市表现：一线土地出让面积同比下滑1.7%，二线、三四线分别增长34.1%和29.6%；土地出让金同比上涨29.7%，其中三四线增长44.4%。

开工与投资

• 新开工面积：1-6月为9.58亿平米，同比增长11.8%；6月单月增长15.0%。
• 竣工面积：1-6月为3.71亿平米，同比大幅下滑10.6%。
• 房地产开发投资：1-6月为5.55万亿元，同比增长9.7%；住宅投资同比增长13.6%。
• 区域投资差异：东部、中部地区投资增速分别为10.8%和11.4%，西部地区增长4.2%，东北地区增长17.4%（但占比小）。

融资情况

• 到位资金：1-6月为7.93万亿元，同比增长4.6%；6月单月增长3.0%。
• 国内贷款（开发贷）：累计同比下滑7.9%，降幅扩大。
• 自筹资金：累计同比上涨9.7%，单月同比上涨15.2%。
• 其他资金：同比增长6.1%，其中定金及预收款增长12.5%，个人按揭贷款同比下降4.0%。

风险提示

• 土地数据在不同口径下存在差异。
• 资金面继续收紧，可能对需求端及房企经营产生负面影响。
• 政策调控力度可能进一步加大。
• 行业库存可能抬升快于预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 分析师团队：
  • 乐加栋（首席分析师）
  • 郭镇（联席首席分析师）
  • 李飞（资深分析师）
  • 邢莘、黄晓曦（助理分析师）

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120
• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

总结

报告指出，房地产行业在2018年上半年表现出销售略超预期、土地购置热情高涨、房企开工意愿维持高位、投资增速下行但仍有支撑等特点。同时，融资环境趋紧，房企资金面承压，开发贷负增长，融资渠道多元化趋势明显。在行业集中度提升的背景下，重点城市销售增速底部改善，板块具备系统性投资机会，继续推荐低估值一二线龙头房企。