20210406-安信证券-固定收益主题报告_降档_压负债_放缓拿地_哪些房企过起了_紧日子__13页_1mb

房企“降档”与经营策略分析总结

核心内容概述

2020年下半年，房地产行业面临融资环境收紧的挑战，多数房企采取措施实现“降档”，即降低债务风险等级。根据35家上市房企的分析，有53%的房企成功降档，其中橙档房企表现最为积极，80%成功降档，红档房企次之，60%实现降档。绿档房企保持较优指标，未发生变化。同时，部分房企在降负债、改善销售表现和调整拿地策略方面表现突出。

主要观点

1. 降档情况

• 红档房企：3家成功降档，包括融创、雅居乐和金融街。
• 橙档房企：8家成功降档，其中华侨城降至绿档，中梁、宝龙、奥园、佳兆业、大悦城等降至黄档。
• 黄档房企：6家成功降档，包括世茂、龙光、中骏、越秀等降至绿档。
• 绿档房企：未发生降档，保持稳定。

2. 三条红线改善难度

• 现金短债比：改善难度较小，多数房企通过提升现金和降低短债实现改善，但仍有部分房企未达标。
• 净负债率：改善难度次之，多数房企通过增权益实现改善，但仍有5家未达标。
• 剔预资产负债率：改善难度最大，仅6家房企达标，仍有24家高于70%。

3. 降档方式

• 现金短债比：多数房企通过增现金、降短债并举，或增现金、降负债。
• 净负债率：主要通过增权益改善，部分房企通过降有息负债或增现金。
• 剔预资产负债率：主要通过增剔预资产、降剔预负债，部分房企依赖增预收。

4. 降负债情况

• 红档房企：恒大、富力积极降负债，有息负债规模大幅下降。
• 橙档房企：大悦城、首创等有息负债规模下降，而当代置业、宝龙、奥园等仍在扩张。
• 黄档房企：建业有息负债规模大幅下降，花样年仍在增长。
• 绿档房企：中海、华润、龙湖等保持稳定，部分略有变化。

5. 销售表现

• 红档房企：金融街、恒大、雅居乐销售表现较好，同比增长26%、20.3%、17.1%。
• 橙档房企：绿城、宝龙、华侨城等销售增长明显。
• 黄档房企：金茂、禹洲、越秀等销售增速超过30%。
• 绿档房企：销售集体上涨，但增长幅度较小。

6. 拿地情况

• 红档房企：恒大、雅居乐、富力等拿地强度下降。
• 橙档房企：华侨城拿地强度大幅下降。
• 黄档房企：世茂、禹洲等拿地强度下降，但远洋略有增长。
• 绿档房企：龙湖、华润等拿地强度下降，中海略有增长。

关键信息

• 降档房企数量：共17家房企成功降档，占比53%。
• 销售增长：整体销售同比增长13.6%，红档、橙档、黄档、绿档房企分别增长11.8%、18%、13.7%、11.4%。
• 融资成本：多数房企融资成本下行，绿档房企下降幅度最大。
• 拿地强度：整体拿地强度下降，红档、橙档房企下降明显。
• 风险提示：数据统计存在缺失和口径差异，需谨慎参考。

结构清晰总结

哪些房企已成功“降档”？

• 橙档房企：80%成功降档。
• 红档房企：60%成功降档，包括融创、雅居乐、金融街。
• 黄档房企：35.3%成功降档，包括世茂、龙光、中骏、越秀等。
• 绿档房企：未发生降档。

哪条红线改善难度最大？

• 剔预资产负债率：改善难度最大，仅6家达标。
• 净负债率：改善难度次之，34家房企有所下降。
• 现金短债比：改善难度最小，26家房企改善，8家达标。

房企如何实现“降档”？

• 现金短债比：多数房企通过增现金、降短债或增现金、降负债。
• 净负债率：主要通过增权益改善，部分通过降有息负债。
• 剔预资产负债率：主要通过增剔预资产、降剔预负债，部分依赖增预收。

哪些房企积极降负债？

• 红档房企：恒大、富力、融创、金融街、雅居乐等有息负债规模下降。
• 橙档房企：大悦城、首创等有息负债规模下降。
• 黄档房企：建业有息负债规模大幅下降，花样年仍在增长。
• 绿档房企：中海、华润、龙湖等保持稳定，部分略有变化。

哪些房企销售表现较好？

• 红档房企：金融街、恒大、雅居乐等销售增长明显。
• 橙档房企：绿城、宝龙、华侨城等销售增长。
• 黄档房企：金茂、禹洲、越秀等销售增速超30%。
• 绿档房企：销售集体上涨，但增长幅度较小。

哪些房企仍在积极拿地？

• 红档房企：恒大、雅居乐、富力等拿地强度下降。
• 橙档房企：华侨城拿地强度大幅下降。
• 黄档房企：世茂、禹洲等拿地强度下降，远洋略有增长。
• 绿档房企：龙湖、华润等拿地强度下降，中海略有增长。

数据来源

• 数据来源：WIND，安信证券研究中心
• 备注：净负债率<=1、剔预资产负债率<=0.7、现金短债比>1标蓝，反之则标黄。

分析师声明

• 池光胜：具有证券投资咨询执业资格，声明内容合法合规、专业审慎、独立公正。

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