20180717-广发证券-房地产行业_强势销售支撑供给端热度_14页_1mb

房地产行业总结

核心内容概述

2018年上半年，中国房地产行业整体表现呈现销售热度维持、土地购置加快、房企开工意愿强劲但投资增速趋缓的特征。行业在政策调控和融资环境收紧的背景下，仍展现出一定的韧性，尤其在三四线城市。同时，龙头房企凭借规模优势在融资渠道和成本上占据主导地位，推动行业集中度进一步提升。

主要观点

销售表现

• 销售面积增速略超预期：1-6月全国商品房销售面积同比增长3.3%，其中6月同比上升4.5%，在高基数环境下仍维持高位。
• 区域分化明显：东部地区销售面积同比下滑5.4%，但降幅较前月收窄；中西部地区销售增速维持高位，东北地区市场热度明显回落。
• 三四线城市表现强劲：预计年内成交低点将出现在四季度，但三四线城市成交仍具韧性。
• 销售均价上涨：1-6月商品房销售均价同比上涨9.5%，反映市场整体价格趋势。

土地市场

• 土地购置面积大幅增长：1-6月土地购置面积同比增长7.2%，单月增速达21.1%，为年内新高。
• 土地成交价款增长显著：土地成交价款同比增长20.3%，单月增长30.0%，反映土地市场活跃。
• 拿地成本改善：中指院数据显示，300城市楼面价增速低于销售均价增速，房企拿地成本持续改善。

房企投资

• 新开工面积增长：1-6月全国房屋新开工面积同比增长11.8%，其中住宅新开工面积增长15.0%，显示房企开工意愿维持高位。
• 投资增速下行：房地产开发投资同比增长9.7%，增速较前月小幅回落，但施工投资边际改善提供了支撑。
• 竣工面积下滑：1-6月竣工面积同比大幅下滑10.6%，房企因资金压力放缓交付节奏，可能对利润产生负面影响。

融资环境

• 开发贷负增长：房企到位资金同比增长4.6%，但开发贷同比下滑7.9%，显示银行对房企融资态度谨慎。
• 多元化融资趋势：房企积极寻求自筹资金和其他融资渠道，尤其是公司债回暖，反映融资渠道多元化。
• 外债环境趋紧：发改委限制房企外债资金用于房地产项目，导致房企境外融资环境恶化。

关键信息

行业趋势与投资建议

• 销售端韧性：三四线城市销售表现依然强劲，预计四季度为年内成交低点。
• 土地端改善：土地购置面积和成交价款双增长，拿地成本持续改善。
• 投资端承压：尽管投资增速有所回落，但土地投资和施工投资的边际改善提供了支撑，需关注资金面收紧对投资的负面影响。
• 融资环境趋紧：开发贷持续负增长，房企寻求多元化融资，尤其是自筹资金和公司债。
• 龙头房企优势：龙头房企凭借销售规模优势，在融资渠道和成本上更具竞争力，集中度持续提升。
• 投资机会：重点城市销售增速底部改善，板块具备系统性投资机会，推荐低估值一二线龙头房企。

风险提示

• 土地数据口径差异：不同统计口径下土地数据存在差异，可能影响分析准确性。
• 资金面收紧：融资环境持续收紧，对需求端和房企经营形成负面影响。
• 政策调控加强：政策调控力度可能进一步加大，影响市场走势。
• 库存抬升快于预期：若库存上升速度快于预期，可能对销售和投资产生压力。

行业评级

• 行业评级：买入
• 投资逻辑：销售端韧性、土地端改善、龙头房企优势明显，集中度提升逻辑成立。

分析师团队

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。
• 邢莘：助理分析师，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券。
• 黄晓曦：助理分析师，中山大学金融硕士，2018年加入广发证券。

联系方式

• 广州市：天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620

• 深圳市：福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000

• 北京市：西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045

• 上海市：浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120

• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

• 服务热线：详见各城市地址

投资评级说明

公司投资评级：

• 买入：股价强于大盘15%以上
• 谨慎增持：股价强于大盘5%～15%
• 持有：股价变动介于-5%～+5%
• 卖出：股价弱于大盘5%以上

相关研究

图表索引

• 图1：商品房年度销售面积及增速
• 图2：商品房年度销售金额及增速
• 图3：历年商品房销售面积分区域增速
• 图4：历年商品房销售面积分区域占比
• 图5：商品房销售面积累计同比增速对比
• 图6：各线城市商品房成交面积同比（统计局）
• 图7：全国商品房单月销售金额及销售面积增速
• 图8：住宅年度成交均价同比增速对比
• 图9：土地购置面积（万方）及增速
• 图10：土地成交价款（亿元）及增速
• 图11：300城市土地整体成交情况
• 图12：300城市土地整体批售比情况
• 图13：土地成交价款与300城市土地出让金增速比较
• 图14：分线城市楼面价及出让面积增速
• 图15：全国地价增速与房价增速差
• 图16：一二线城市地价房价增速差
• 图17：全国房屋新开工面积规模及增速（年度）
• 图18：全国房屋新开工面积规模及增速（月度）
• 图19：全国商品房新开工面积与施工面积关系图
• 图20：商品房销售面积及竣工面积关系
• 图21：全国商品房销售面积及竣工面积增速
• 图22：住宅销售面积与新开工面积（亿平米）关系
• 图23：住宅中期库存规模及去化周期（年度）
• 图24：全国商品房累计停工面积及当期净停工面积
• 图25：全国房地产开发投资规模及增速（年度）
• 图26：全国房地产开发投资规模及增速（月度）
• 图27：全国住宅开发投资规模及增速（年度）
• 图28：全国住宅开发投资规模及增速（月度）
• 图29：全国房地产开发投资规模及增速（年度）
• 图30：全国房地产开发投资规模及增速（月度）
• 图31：总投资增速的拆分（施工投资增速贡献+土地投资增速贡献）
• 图32：房地产开发企业到位资金（亿元）
• 图33：房地产开发企业资金来源分类占比
• 图34：房企开发贷及自筹资金累计同比增速
• 图35：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速
• 图36：新增居民中长期贷款（亿元）
• 图37：个人住房贷款余额（亿元）