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房地产金融调控史复盘（2016-2018上半年）

核心内容

2016年至2018年上半年，中国房地产金融调控进入新的阶段，体现出“去杠杆”、“防风险”的政策导向。这一阶段的调控政策不仅在房地产市场本身展开，也延伸至房企融资渠道，形成全面收紧态势。同时，分业监管体系逐步被统一监管体系取代，金融委和资管新规成为调控新核心。

主要观点

• 宏观经济进入“恒纪元”：2016-2018年上半年，GDP增速稳定在6.7%-6.9%之间，CPI波动较小，宏观经济趋于平稳。
• “去杠杆”与“防风险”成宏观调控主线：中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调抑制房地产泡沫。
• 三会监管竞赛：银监会、证监会、保监会围绕影子银行、资管产品、房地产融资等展开密集监管，强化穿透式监管和风险控制。
• 分业监管时代落幕：2017年金融委成立，标志着统一监管体系的建立，资管新规统一了各类资管产品的监管标准。
• 史上最严楼市调控：调控从热点城市向三四线城市扩散，采用限购、限贷、限售等组合拳，遏制投资投机性需求。
• 房企融资环境收紧：境内融资渠道受限，发债资金用途被严格限制为“借新还旧”，房企转向海外发债。

关键信息

1. 经济与政策背景

• GDP增速稳定，经济进入“横”的阶段，宏观调控重心转向“去杠杆”和“防风险”。
• 十九大提出“三大攻坚战”，将防范金融风险列为首要任务。
• 2017年中央经济工作会议强调“防控金融风险”，并提出形成金融与房地产的良性循环。

2. 监管体系变化

• 金融委成立：2017年11月8日，金融委成立，标志着分业监管向统一监管转变。
• 资管新规：2018年4月27日出台，统一资管产品监管标准，限制多层嵌套，禁止通道业务。
• 监管政策统一：三会围绕“资金池”、“通道业务”、“名股实债”等展开监管竞赛，统一监管思路。

3. 楼市调控措施

• 第一轮调控（2016年）：核心一二线城市重启或升级限购限贷政策，如上海、深圳、北京等。
• 第二轮调控（2017年上半年）：热点城市联动周边三四线城市协同调控，推出“限售”等新政策。
• 第三轮调控（2017年下半年-2018上半年）：调控扩散至更多三四线城市和欠发达区域，如东北、中西部等。

4. 房企融资收紧

• 银行信贷收紧：央行和银监会加强对房地产贷款的监管，限制违规信贷资金流入楼市。
• 非标融资受限：银监会出台“4号文”，禁止私募资管计划以债权形式投资房地产项目，尤其是支付土地出让金和补充流动资金。
• 境内发债受限：房企发行公司债和企业债的准入门槛提高，资金用途被限制为“借新还旧”。
• 海外发债热潮：因境内融资受限，房企转向海外发债，利用美元债降低融资成本，但后期境外发债用途也被限制为偿还债务。

5. 监管细节

• 银监会：
  • 2016年10月12日召开住房信贷会议，强化对房地产信贷的监管。
  • 2017年4月7日《关于银行业风险防控工作的指导意见》严禁资金违规进入房地产领域。
  • 2018年1月29日上海银监局规范并购贷款业务，禁止用于变相置换土地出让金。
• 证监会：
  • 2015年3月24日出台“八条底线”，禁止资金池和保本保收益。
  • 2017年5月19日全面禁止通道业务，强化资管业务本源。
• 保监会：
  • 2016年6月13日发布“资管新规”征求意见稿。
  • 2017年5月7日出台《关于弥补监管短板构建严密有效保险监管体系的通知》，从严监管保险资金投向。
  • 2017年12月2日《关于加强资产管理业务监管的通知》明确禁止“名股实债”和“明基实贷”。

风险提示

• 政策收紧超预期
• 销售下滑超预期

投资评级说明

• 行业评级：
  • 看好：预计行业整体回报高于市场整体水平5%以上
  • 中性：预计行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间
  • 看淡：预计行业整体回报低于市场整体水平5%以下
• 公司评级：
  • 买入：预计个股相对大盘涨幅在15%以上
  • 增持：预计个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间
  • 持有：预计个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间
  • 减持：预计个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间

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