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房地产金融调控史复盘（2018下半年-2020上半年）总结

核心内容概述

本报告总结了2018年下半年至2020年上半年中国房地产金融调控的演变过程，分析了政策背景、执行力度、监管变化以及市场反应。重点在于强调房地产调控从“短期刺激经济”向“长期稳定发展”转变，同时防止房地产金融化和资金违规流入房地产市场。

主要观点

• 房地产不再作为短期刺激工具：2019年7月30日政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，标志着房地产调控政策进入更加严格和长期化的阶段。
• “三稳”目标成为调控核心：2018年下半年，住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”，并要求地方落实主体责任，防止房价过快上涨。
• 非标融资泛滥，监管趋严：2019年5月17日银保监会发布23号文，全面收紧房企非标融资，遏制房地产泡沫化。信托、银行、保险等融资渠道均受到严格限制。
• 资管新规全面落地：2018年4月27日资管新规出台后，各类资管产品逐步统一监管标准，非标融资渠道逐步关闭，房地产信托业务被严格管控。
• 疫情初期“纾困不刺激”：新冠疫情爆发后，监管层采取了“纾困但不刺激”的政策，通过展期、免息等手段缓解房企资金压力，但未出台刺激性政策，防止楼市过热。
• 疫情后楼市“由冬入夏”：尽管政策未放松，但由于预期自我实现，购房者恐慌性入场，导致楼市迅速回暖，部分热点城市房价上涨。
• 政策执行与市场预期并重：政策收紧的同时，市场对房地产的预期依然强劲，政策与市场之间形成相互作用，调控效果受到市场行为影响。

关键信息

2018年下半年：贸易战与稳增长压力再现

• 贸易战影响：2018年中美贸易战升级，GDP增速降至6.5%，稳增长压力再现。
• 政策转向：政治局会议首次明确提出“坚决遏制房价上涨”，强调“房住不炒”与“稳增长”并重。
• “三稳”目标：住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”，部分城市开始收紧调控政策。
• 非标融资泛滥：地方银监局对房企非标融资监管松动，导致房地产信托业务快速增长。

2019年：房地产调控“一放就乱”

• 资管新规过渡期：2019年过渡期结束，银保监会加强监管，禁止信托通道类业务，要求房地产信托业务规模控制在2019年末水平。
• 23号文全面收紧：银保监会发布23号文，全面整治房企非标融资乱象，包括表内外资金违规用于土地出让、违规投向“四证”不全项目等。
• 信托业务整顿：银保监会对信托公司进行约谈，要求控制房地产信托增量和增速，强化合规审查。
• 债券非标化趋势终结：交易所发布115号文，禁止发行人认购自己发行的债券，打击结构化发行，终结债券“非标化”趋势。
• 融资渠道受限：保险、地方AMC、海外发债等渠道进一步受限，防止资金违规流入房地产市场。
• 部分银行暂停按揭贷款：如建设银行、中国银行深圳分行暂停按揭贷款放款，抑制购房需求。

2020年：疫情初期“纾困不刺激”，疫情后楼市回暖

• 疫情对经济的冲击：2020年初疫情爆发，经济活动几乎停摆，房地产市场也一度低迷。
• 纾困政策出台：央行、银保监会等部门出台政策，允许展期、免息，缓解房企资金压力。
• 非限购城市首付比例下调：浙商银行将非限购城市首付比例从30%调降至20%，刺激购房需求。
• 土地市场回暖：2020年2月土拍溢价率回升至13.8%，3月部分二线城市土地溢价率高达85.2%。
• 房地产复苏：2020年5月TOP100房企销售金额环比增长21.3%，同比增速显著提升，市场进入正反馈循环。
• 监管持续收紧：银保监会继续加强房地产信托业务管控，资金信托新规征求意见稿限制非标融资比例。

投资评级说明

• 行业评级：

  • 看好：预计未来6个月行业整体回报高于市场5%以上；
  • 中性：预计未来6个月行业整体回报介于-5%至5%之间；
  • 看淡：预计未来6个月行业整体回报低于市场5%以下。

• 公司评级：

  • 买入：预计未来6个月个股相对大盘涨幅15%以上；
  • 增持：预计未来6个月个股相对大盘涨幅介于5%至15%之间；
  • 持有：预计未来6个月个股相对大盘涨幅介于-5%至5%之间；
  • 减持：预计未来6个月个股相对大盘涨幅介于-5%至-15%之间。

风险提示

• 政策收紧超预期：房地产金融政策可能进一步收紧，导致融资难度上升。
• 销售下滑超预期：疫情可能对房地产销售造成更大冲击，影响市场信心。

总结

2018年下半年至2020年上半年，中国房地产金融调控经历了从“稳增长”到“防风险”的转变，政策重心逐步从短期刺激转向长期稳定。非标融资被全面收紧，资管新规推动房地产融资结构优化，疫情初期政策以“纾困”为主，但疫情后市场预期推动楼市迅速回暖。整体来看，房地产行业进入更加规范、稳定的调控阶段，政策与市场相互作用，形成正反馈循环，但监管仍保持高压态势，防止房地产泡沫和金融风险。