地产行业40年房地产金融调控史最全复盘系列之三：这次不一样？-20200428-太平洋证券-14页_1mb

地产行业金融调控历史总结（1998-2007）

核心内容概述

1998年至2007年间，中国房地产行业经历了从政策推动到金融调控的转变过程。这一阶段的调控主要围绕抑制房地产过热、防范金融风险、优化融资渠道等方面展开，同时伴随着房地产金融工具的逐步完善与创新。

主要观点与关键信息

1. 房地产成为刺激内需的重要手段

• 背景：1998年前后，中国面临亚洲金融危机带来的外需下降和国内经济通缩压力。
• 政策推动：
  • 1998年5月9日，央行发布《个人住房贷款管理办法》，最低首付比例为30%，贷款年限为20年。
  • 1998年7月3日，国务院发布通知，停止住房实物分配，开启住房商品化时代。
  • 1999年2月23日，央行进一步将按揭贷款最低首付比例降至20%。
  • 1999年4月，国务院颁布《住房公积金管理条例》，推动住房公积金制度规范化。

2. 开发贷“432”条件逐步形成

• 政策演变：
  • 2002年8月26日，六部委联合发布政策，首次提出“四证齐全”要求。
  • 2003年6月5日，央行发布“121号文”，将开发贷最低资本金比例从20%提高至30%。
  • 2004年4月27日，国务院进一步将资本金比例提高至35%。
  • 2006年5月24日，九部委联合发布政策，首次将按揭贷款最低首付比例作为调控手段。

3. 房企融资渠道多元化，境内资本市场逐步开放

• 境内发债萌芽：
  • 1999年10月，深圳市振业发行首笔房企企业债。
  • 2002年6月，万科发行首单可转债“万科转债”。
  • 2006年5月，金融街发行首单短期融资券。
  • 2008年3月，金地集团发行首单公司债。
• 境外融资活跃：
  • 2005年7·21汇改后，房企大量发行美元债，以降低财务成本。
  • 2005-2007年间，多家房企赴港上市，如富力、雅居乐、世茂、绿城等。
  • 2007年是内地房企赴港上市的高峰年，包括碧桂园、合景泰富、中国奥园、SOHO中国等。

4. 信托业转型，房地产信托产品兴起

• 信托业整顿背景：
  • 1997年亚洲金融危机后，信托公司开始转型为资产管理机构。
  • 1999年，第五次信托业整顿后，信托公司数量从239家减少至59家。
• 房地产信托发展：
  • 2002年7月，上海爱建信托发行首只信托产品，标志着信托业转向资管模式。
  • 2003年，房地产信托产品迎来第一次快速发展期，如“三环新城”、“太阳星城”等。
  • 2005年，银监会收紧房地产信托政策，要求符合“四三二”条件（四证齐全、35%自有资金、二级及以上开发商资质）。
  • 2006年，银监会限制明股实债操作，推动信托产品创新，如“特定资产收益权”和“股权收益权”。
  • 2008年10月，银监会全面禁止明股实债操作。

5. 房地产金融政策的调控效果与挑战

• 调控效果：
  • 2003年房地产投资增速达近30%，但随后政策逐步收紧，以抑制过热。
  • 2005-2006年，国家出台“老国八条”、“新国八条”、“国六条”等政策，从信贷、税收、土地和供应结构等方面综合调控。
• 挑战与问题：
  • 由于政策执行力度不足，部分调控措施未能有效落实。
  • 房企融资渠道受限，转向资本市场和信托产品，导致金融风险累积。
  • 信托产品创新虽有助于融资，但也伴随着监管套利和风险隐患。

结构总结

风险提示

• 政策收紧超预期：可能对房企融资和销售造成较大影响。
• 销售下滑超预期：可能引发房企资金链紧张，影响行业健康发展。

投资评级说明

总结

1998-2007年间，中国房地产行业在政策推动下快速发展，但也伴随金融风险上升。通过按揭贷款、住房公积金、开发贷、信托产品、美元债等多种融资方式，房企应对调控压力。政策调控从刺激需求转向抑制过热，逐步形成“四三二”条件，推动行业规范化发展。这一阶段的调控为后续房地产金融体系的完善奠定了基础。