房地产行业40年房地产金融调控史最全复盘系列之四：这次不一样？-20200603-太平洋证券-23页_1mb

40年房地产金融调控史复盘（2008-2015）

核心内容概述

2008年至2015年间，中国房地产金融调控政策经历了从宽松到收紧再到放松的过程，政策调整与宏观经济形势密切相关。此阶段政策变化频繁，调控手段从信贷、税收、土地管理、融资渠道等多个维度展开，既包括对房地产市场的直接调控，也包括通过金融创新和监管套利来实现的间接调控。

主要观点与关键信息

1. 2008年9月-2009年6月：非常时期，非常之策

• 政策背景：受国际金融危机影响，宏观政策从“双防”转向“一保一控”，随后转为“保增长”。
• 调控放松：2008年10月，中央首次明确支持“因城施策”，出台降低首付比例、利率和交易税费等政策。
• 4万亿计划：2008年11月推出4万亿投资计划，实行积极财政政策和适度宽松货币政策，放松金融监管。
• 非标融资兴起：银信合作、信托贷款等非标融资工具开始快速发展，成为房企融资的重要渠道。

2. 2009年7月-2010年12月：非常规政策逐步退出

• 经济过热与通胀：2009年四季度至2010年一季度，经济快速复苏，但CPI迅速上升，政策转向抑制通胀。
• 调控收紧：2009年12月“国四条”出台，2010年1月“国十一条”和2010年4月“国十条”逐步收紧调控。
• 房地产融资受限：房企IPO和再融资受阻，借壳上市成为主要融资方式，但流程复杂。
• 金融监管加强：银监会出台多项文件规范银信合作，限制非标融资，推动房地产融资向表内回归。

3. 非标领域的金融创新与监管套利

• 监管套利空间：在分业监管体制下，券商资管、基金子公司资管成为银行理财资金的新通道工具。
• “明股实债”回归：2012年后，监管政策对“明股实债”进行松绑，允许其用于房地产融资。
• 政策推动：2012年金融创新浪潮下，证监会鼓励资管创新，为房企非标融资提供便利。

4. 2011-2013：滞胀两难下的政策反复

• 经济放缓与通胀：2011年经济陷入滞胀，CPI高企，政策在“稳增长”与“防通胀”之间反复调整。
• 调控政策转向：2012年中央支持“有保有压”，各地逐步放松限购限贷政策。
• “国五条”出台：2013年出台“国五条”，进一步收紧房地产政策，但多数城市未立即执行。
• 融资环境改善：2014年9月“930新政”降低首付比例，推动房企融资渠道多元化。

5. 2014-2015：稳增长压力加大，融资渠道拓展

• 信贷政策放松：2014年9月“930新政”降低首付比例，支持房企融资需求。
• 非标融资规范化：2015年6月商业银行法修正案删除存贷比限制，银行表外业务空间扩大。
• 债券市场发展：2014-2015年房企中票、公司债、PPN等发行量大幅增长，成为融资主力。
• 资产证券化兴起：2015年资产证券化和类REITs产品逐步推广，为房企提供新的融资工具。
• 棚改货币化：2015年国务院提出推进棚改货币化安置，成为去库存的重要手段。

关键政策节点

总结

2008-2015年是中国房地产金融调控政策调整最为频繁的时期，政策从宽松转向收紧，再逐步放松，体现了宏观经济形势变化对房地产市场的深刻影响。同时，这一阶段也见证了房地产融资方式的多样化和金融创新的快速发展，包括非标融资、债券发行、资产证券化等。随着政策的不断调整，房地产市场逐渐适应新的调控环境，融资渠道逐步拓宽，为后续的房地产发展奠定了基础。