房地产行业40年房地产金融调控史最全复盘系列之五（2016~2018上半年）：这次不一样？-20200610-太平洋证券-25页_931kb

房地产金融调控历史复盘（2016-2018上半年）

核心内容

2016年至2018年上半年，中国房地产金融调控进入新一轮紧缩周期，政策重点转向“去杠杆”和“防风险”，金融监管体系逐步从分业监管向统一监管过渡。同时，楼市调控进一步深化，多地出台限购、限贷、限售等政策，遏制房地产泡沫。房企融资环境收紧，境内发债受限，推动其转向海外发债以应对资金需求。

主要观点

• 宏观经济稳定：2016-2018年上半年，GDP增速稳定在6.7%-6.9%之间，经济进入“恒纪元”阶段，宏观调控重心转向“去杠杆”和“防风险”。
• 监管体系改革：2017年金融委成立，标志着分业监管时代结束，统一监管体系形成。资管新规出台，统一资管产品监管标准，限制多层嵌套和通道业务。
• 楼市调控升级：调控政策分三轮推进，从核心城市开始，逐步向周边三四线城市扩散，强化限购、限贷、限售等手段，抑制投机需求。
• 房企融资受限：境内融资渠道（银行信贷、非标融资、发债、再融资）全面收紧，资金用途限制为“借新还旧”，推动房企赴海外发债。

关键信息

1. 经济背景与政策导向

• 经济进入“恒纪元”：GDP增速稳定，CPI波动小，宏观经济环境趋于平稳。
• 政策主线：“去杠杆”、“防风险”成为宏观调控核心，政策收紧预期增强。
• 十九大与金融委成立：十九大首次提出“三大攻坚战”，金融委成立后加强系统性风险防控。

2. 监管体系演变

• 分业监管向统一监管转变：2017年金融委成立，资管新规出台，统一资管产品监管标准。
• “资管新规”要点：
  • 资管产品按类型监管，禁止多层嵌套。
  • 禁止为其他资管产品提供通道服务。
  • 限制杠杆倍数，强化穿透式监管。
• 过渡期政策：允许老产品对接新资产，但老产品规模需控制在2018年4月30日存量规模内。

3. 楼市调控措施

• 调控分三轮推进：
  • 第一轮（2016年）：核心城市重启或升级限购限贷政策，如上海、深圳、北京等。
  • 第二轮（2017年上半年）：热点城市联动周边三四线城市协同调控，推出“限售”政策。
  • 第三轮（2017年下半年-2018上半年）：调控扩散至更多三四线城市及欠发达区域，如山东、海南、东北等。
• 政策目标：抑制热点城市房价过快上涨，支持三四线城市去库存。

4. 房企融资环境变化

• 银行信贷收紧：
  • 央行召开住房信贷会议，要求控制贷款风险，限制资金流入房地产。
  • 银监会开展专项检查，严查房地产相关业务违规行为。
• 非标融资受限：
  • 明股实债、拿地融资等成为监管重点，禁止私募资管计划以债权形式投资房地产。
  • 银监会要求信托公司清理非标资金池业务，限制房地产信托融资。
• 境内发债受限：
  • 公司债资金用途被限制为“借新还旧”，发债规模大幅下降。
  • 企业债融资全面停止，仅允许少数企业发行。
• 海外发债热潮：
  • 境内融资受限，房企转向美元债市场。
  • 境外发债资金用途逐渐被限制为偿还到期债务，发债规模受限。

风险提示

• 政策收紧超预期：房地产金融政策可能进一步收紧，影响房企融资能力。
• 销售下滑超预期：房地产市场供需失衡可能导致销售下滑，影响企业现金流。

投资评级说明

重要声明

• 本报告信息来源于公开资料，太平洋证券对信息的准确性和完整性不作保证。
• 报告内容仅为参考，不构成投资建议。
• 报告版权属于太平洋证券，未经许可不得翻版、复制或刊登。

研究院信息

• 地址：北京市西城区北展北街九号 华远·企业号D座
• 电话：(8610)88321761
• 传真：(8610) 88321566