保利+2022年浙南楼市年报（温州·金华·台州）-29页_17mb

温州、金华、台州楼市总结

一、温州城市基本面

• 经济及人口基本面：

  • 2021年GDP为5818.72亿元，同比增长3.8%，全省排名第3。
  • 2021年末常住人口为964.5万人，全省排名第2，同比增长0.75%。
  • 2021年城镇化率为72.8%，高于全省平均水平。
  • 2021年人均住房面积为53.9㎡，远超全国七普人均住房面积（41.76㎡）。

• 房地产开发投资：

  • 2022年10月房地产开发投资达1263.63亿元，同比增速回升至6.7%。
  • 2021-2022年温州GDP数据呈现稳定增长趋势。

二、温州楼市政策

• 政策宽松：

  • 6月17日出台“温十五条”，政策涉及降首付、降利率、购房补贴、公积金提额、房票政策等，全方位降低购房门槛。
  • 房票政策于2023年1月15日执行，支持全域流转、变更使用人。

• 政策影响：

  • 虽然政策宽松，但市场反应迟缓，客户观望情绪浓厚，政策底未能有效刺激市场回暖。
  • 10月房贷利率降至3.8%，二手房“带押过户”政策落地，促进市场良性循环。

三、温州市区土地市场

• 土地成交情况：

  • 2022年全年成交20宗商住用地，成交量价同比大幅下降。
  • 底价成交占比达80%，土储集中于龙湾区和鹿城区。

• 土拍规则：

  • 土拍规则有所放宽，但民企参与度低，主要由城投和央国企主导。
  • 代表地块如永强北片区瑶溪南单元12-F-35地块，起始价可回调，竞配建转向竞品质，提升产品品质。

四、温州住宅市场-市区

• 市场表现：

  • 2022年市区商品住宅销售额377亿元，均价22853元/㎡，环比下降6%。
  • 供应量120万方，成交量162万方，供求均腰斩，市场进入筑底期。
  • 2023年若供应回暖，成交有望短期回升。

• 各区市场：

  • 鹿城区：刚改市场坚韧，核心地段改善项目为成交主力，但供应减少导致成交下滑7成。
  • 瓯海区：刚需市场为主，成交受益于人才房、安置房签约。
  • 龙湾区：促销降价失灵，11月出现7折甩货，干扰市场，加剧地缘客户对比心态。
  • 洞头区：发展兑现慢，投资客撤退，市场热度维持低位下行趋势。

• 库存情况：

  • 2022年显性库存面积214.1万方，去化周期15.3个月。
  • 瓯海区库存积压最少，去化流速最快。

五、金华城市基本面

• 经济及人口基本面：

  • 2022年三季度GDP为4025亿元，同比增长3.3%，全省排名第7。
  • 2021年常住人口为712万人，全省排名第4，同比增长2.26%。
  • 人均住房面积为49.9㎡，高于全国平均水平，城镇化率68.7%，低于全省水平。

• 房地产开发投资：

  • 2022年2-8月房地产开发投资总额464.06亿元，同比增速上涨，但增幅收窄。
  • 8月同比增速达9.6%，为温金台三城中最高。

六、金华楼市政策

• 政策宽松：

  • 全面放开限售，5月5日调整新房限售政策，推动二手房置换。
  • 6月10日出台购房补贴、降首付、公积金提额等政策，释放市场活力。

• 政策影响：

  • 政策底虽已出台，但市场反应有限，客户观望情绪持续。
  • 二手房市场活跃度高于新房，四季度呈现回暖信号。

七、金华市区土地市场

• 土地成交情况：

  • 2022年全年成交34宗商住用地，成交量价小幅下跌，底价成交占90%。
  • 土储均匀分布于婺城区和金东区。

• 土拍规则：

  • 继续执行限房价、限地价，竞拍规则对房企资金实力和开发实力提出更高要求。
  • 城投企业拿地占比达82%，民企仅占15%。

八、金华住宅市场-市区

• 市场表现：

  • 2022年市区商品住宅销售额262亿元，均价19426元/㎡，环比上涨4%。
  • 供应量108万方，成交量135万方，供应腰斩，成交小幅下降。

• 各区市场：

  • 婺城区：市场活跃度高，但下半年迅速转冷，拖累全年成交。
  • 金东区：9月供应激增，市场低位运行，年末均价上涨5%。

• 库存情况：

  • 2022年市区库存面积169.3万方，去化周期21.3个月。
  • 金东区因刚需项目多，去化周期较上年有小幅缩短。

九、台州城市基本面

• 经济及人口基本面：

  • 2022年三季度GDP为4332.68亿元，同比增长2.7%，全省排名第6。
  • 2021年末常住人口666.1万人，全省排名第5，同比增长0.58%。
  • 人均住房面积51.3㎡，远超全国七普水平。

• 房地产开发投资：

  • 房地产开发投资增速放缓，10月增速仅3.6%，处于浙南低位。

十、台州楼市政策

• 政策宽松：

  • 贷款利率降至4.1%，房票政策带动市场阶段性回温。
  • 黄岩区及路桥区房票政策相继实施，市场热度回升，但红利期较短。

• 政策细节：

  • 房票补贴金额根据区域不同有所差异，有效期36个月。
  • 公积金政策放宽，首套房首付比例下调至20%，二套房下调至30%。

十一、台州市区土地市场

• 土地成交情况：

  • 2022年全年成交27宗涉宅用地，成交量价小幅上涨。
  • 椒江区、黄岩区、路桥区土拍较坚韧，溢价率突破7%。

• 土拍规则：

  • 土拍规则略有放宽，取消地价限制，但土地出让金缴纳比例仍为50%。
  • 品牌房企不参与，地方民企及城投活跃，三区地王均由民企摘得。

十二、台州住宅市场-市区

• 市场表现：

  • 2022年市区商品住宅销售额数据未直接提供，但整体市场表现平稳。
  • 土拍规则仍有放松空间，民企拿地占比达50%。

• 库存情况：

  • 全年库存面积及去化周期未详细列出，但整体市场表现稳定，供应与成交关系保持平衡。