2018-房地产行业专题报告之房产税篇_从征税目的看税负水平与落地节奏_23页-2mb

房地产行业专题报告：房产税分析总结

核心内容概述

本报告围绕房产税的征收目的、税负水平及落地节奏展开分析，指出房产税的推出将对房地产行业和相关企业产生深远影响。报告主要从财政、调控、社会财富分配三个角度探讨房产税的实施意义，并结合数据测算不同情境下的税负变化，分析房产税对地方财政、经济和就业的影响，最后提出投资建议和风险提示。

主要观点

1. 房产税的三大目的

• 筹集财政收入：房产税作为地方财政收入的重要来源，有助于稳定地方财政。
• 调控房地产市场：通过提高持有成本，抑制投资性需求，稳定房价。
• 调节社会财富分配：房产税是社会财富分配体系的一部分，但其对整体财富分配影响有限。

2. 财政角度：税负水平提升

• 若房产税代替50%的地产相关土地出让金，整体税负上升约8.3%。
• 单位面积税负超过物业费水平：在普遍征税的情况下，单位面积房产税高于物业费，可能影响公众接受度。
• 地方差异显著：税负提升幅度与土地收入与税收收入之比正相关，土地收入占比高的省份税负提升更明显，推行意愿可能较低。

3. 经济影响：房产税对地方经济和就业的影响

• 土地出让与房产税作用不同：土地出让能带动上下游行业发展和就业，而房产税可能抑制经济增长。
• 经济下行压力：房地产市场下行背景下，房产税的推出可能加剧经济和就业压力，成为其落地的最大阻碍。

4. 调控角度：市场反应不确定

• 税率两难：税率过低可能被认为“利空出尽”，税率过高则可能引发恐慌性抛售。
• 市场反应难测：房产税的调控效果取决于市场对税负的接受程度，因此推出节奏将谨慎。

5. 立法流程与时间预测

• 国家层面立法最早完成时间：预计在2020年年初，地方细则和实际落地将需要更长时间。
• 草案公布时间：预计在2019年上半年。
• 立法流程：包括草案起草、公开征求意见、国常会审议、全国人大常委会审议等步骤，整体流程耗时较长。

关键信息

房产税与土地出让金的替代关系

• 1亿元土地出让金对应的税费收入：约为5366万元，其中销售环节占比最高。
• 税负提升测算：
  • 若减少25%：人均税负提高4.2%
  • 若减少50%：人均税负提高8.3%
  • 若减少75%：人均税负提高12.5%

房产税对房地产企业的影响

• 短期影响：房产税预期对板块估值形成压制，但2018年业绩释放和2019年销售确定性是主要机会。
• 推荐企业：
  • 短期：万科A、保利地产
  • 中期：滨江集团、蓝光发展、荣盛发展、北京城建

各省份税负提升测算（以50%减少地产相关土地出让金为例）

• 北京：税负提高幅度6.8%
• 天津：税负提高幅度14.0%
• 河北：税负提高幅度15.7%
• 山西：税负提高幅度9.8%
• 内蒙古：税负提高幅度3.7%
• 辽宁：税负提高幅度8.1%
• 吉林：税负提高幅度8.5%
• 黑龙江：税负提高幅度6.3%
• 上海：税负提高幅度8.9%
• 江苏：税负提高幅度21.5%
• 浙江：税负提高幅度17.9%
• 福建：税负提高幅度17.2%
• 江西：税负提高幅度16.3%
• 山东：税负提高幅度14.8%
• 河南：税负提高幅度17.8%
• 湖北：税负提高幅度18.4%
• 湖南：税负提高幅度14.3%
• 广东：税负提高幅度10.8%
• 广西：税负提高幅度15.7%
• 海南：税负提高幅度15.3%
• 重庆：税负提高幅度21.9%
• 四川：税负提高幅度15.7%
• 贵州：税负提高幅度15.0%
• 云南：税负提高幅度8.0%
• 西藏：税负提高幅度9.0%
• 陕西：税负提高幅度9.1%
• 甘肃：税负提高幅度13.9%
• 青海：税负提高幅度5.6%
• 宁夏：税负提高幅度8.1%
• 新疆：税负提高幅度6.1%

结论与投资建议

• 房产税落地节奏：短期内不会太快，主要因社会接受度和经济压力。
• 投资策略：
  • 短期：关注本年业绩确定和明年销售确定性高的房企。
  • 中期：关注有一定弹性的中型房企。
• 风险提示：房产税草案出台税率可能超预期，需谨慎对待。

附录信息

• 各省税负提升测算表：提供不同减少比例下的具体税负提升幅度，帮助投资者了解地区差异。
• 行业数据：包括行业市值、流通市值、市盈率等，为投资决策提供参考。

总结

房产税的推出将对房地产行业产生多方面影响，包括财政收入变化、市场调控效果及社会接受程度。报告指出，房产税的税负提升幅度较大，短期内难以被市场接受，且对经济增长和就业有较大影响。因此，房产税的落地节奏将较为缓慢，投资建议主要集中在业绩和销售确定性高的房企。