20181121-东兴证券-房地产行业专题报告之房产税篇_从征税目的看税负水平与落地节奏_23页_853kb

房地产行业专题报告：从征税目的看税负水平与落地节奏

核心内容

本报告分析了房产税的征收目的、税负水平对房地产行业的影响、房产税对地方财政与经济的潜在影响，以及房产税推出的节奏和投资建议。

房产税的征收目的主要包括三个方面：

• 筹集财政收入：主要为地方政府提供稳定的收入来源。
• 调控房地产市场：通过增加持有成本抑制投资性需求。
• 调节社会财富分配：作为整体税收体系的一部分，对财富分配起到一定作用。

主要观点

1. 税负水平提升：

   • 若房产税代替部分地产相关的土地出让收入，税负水平将提升约8.3%。
   • 单位面积房产税可能超过物业费水平，增加公众接受难度。

2. 财政与经济影响差异：

   • 土地出让对经济增长和就业具有积极影响，而房产税则具有收缩效应。
   • 地方政府推行房产税的意愿可能与其土地收入与税收收入比例相关，比例越高，推行意愿越低。

3. 市场反应不确定性：

   • 房产税对市场的调控效果难以预测，税率过高可能导致恐慌性抛售，税率过低则可能削弱调控效果。
   • 房地产销售下行背景下，房产税的推出节奏预计不会太快。

4. 立法流程：

   • 房产税国家层面立法最早完成时间预计为2020年。
   • 地方细则和实际落地还需更长时间。

关键信息

• 房产税对财政收入的影响：

  • 房产税代替部分土地出让收入将导致税负上升，社会接受度存疑。
  • 土地出让金中与房地产直接相关的部分约占42%，若减少50%，整体税负上升约8.3%。

• 房产税对经济与就业的影响：

  • 土地出让能够带动上下游行业及就业，而房产税则可能抑制总需求。
  • 房产税对经济增长和就业的负面影响是其推出的主要障碍。

• 税负提升幅度：

  • 不同省份的税负提升幅度因土地收入与税收收入比例而异。
  • 江苏、浙江、重庆等地税负提升幅度较大，分别为21.5%、17.9%和32.8%。

投资建议

• 短期：

  • 房产税预期对板块估值压制仍存。
  • 建议关注本年业绩确定、明年销售确定性高的房企，如万科A、保利地产。

• 中期：

  • 房产税影响逐渐淡化，或税率较低的草案公布。
  • 建议关注有一定弹性的中型房企，如滨江集团、蓝光发展、荣盛发展、北京城建。

风险提示

• 房产税草案出台税率超预期。

表格与图表

• 表格1：土地出让金、土地购置费和土地成交价款口径比较。
• 表格2：1亿元住宅土地出让金对应的拿地、开发和销售环节税费。
• 表格3：房产税税负水平测算：全国。
• 表格4：各省（直辖市、自治区）税负提升测算（25%、50%、75%减少程度）。
• 图表1：房产税占美国州和地方政府财政收入比例（三种口径）。
• 图表2：日本城市土地价格指数同比增速（6个主要城市，住宅）。
• 图表3：房地产投资对GDP的贡献率和拉动。

结论

房产税的推出在财政之外对经济和就业有较大影响，因此其落地节奏预计不会太快。短期内，社会接受程度和市场反应仍是关键因素，而中期随着政策平稳期到来，板块估值有望上升。