20220220-光大证券-房地产行业动态跟踪报告_不要误读_房地产去金融化_优质房企引领_新四化_升级_2页_381kb

行业研究总结：房地产行业动态跟踪

核心内容概述

本报告聚焦于当前房地产行业面临的政策调整与市场变化，分析“房地产去金融化”政策的实际含义，指出其并非全面否定金融支持，而是对前期过度金融化的纠偏。同时，报告强调优质房企在行业转型中的关键作用，认为其将引领房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”的“新四化”升级。

主要观点

1. 政策导向：纠正过度金融化，支持合理融资需求

• “房地产去金融化”并非全面去杠杆，而是对过去过度依赖金融手段进行调整，旨在将房企经营杠杆率降至合理水平。
• “房住不炒”仍是核心定位，房地产贷款增速将保持平稳，但结构上采取“有保有压”策略，精准支持房企与购房者合理的融资需求。
• 保障性租赁住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理，释放政策支持信号，有助于稳定市场预期。

2. 资金面改善：流动性持续舒缓

• 央行与银监会联合下调“非限购”城市个人购房贷款首付比例，最低可达20%，增强购房者信心。
• 多家银行（如兴业银行、浦发银行、广发银行等）发行房地产项目并购主题债券，合计提供融资支持接近600亿元，显示金融机构对行业稳定的支持。
• 全国性商品房预售资金监督管理办法出台，允许房企在达到监管额度后自由提取资金，提高资金使用灵活性，缓解企业现金流压力。

3. 市场趋势：优质房企迎来发展机遇

• 行业流动性改善的同时，房地产金融审慎管理与“去杠杆”趋势仍在深化，部分激进房企仍面临信用风险。
• “β系数”健康稳定，房地产市场整体仍具备投资价值，优质房企将受益于“有序竞争”环境。
• 建议重点配置万科A、万科企业、中国金茂、新城控股等龙头房企，同时关注保利发展、金地集团、招商蛇口等公司。

关键信息

• 政策信号：央行及监管层持续释放积极信号，包括降准、预售资金监管调整、并购融资支持等，有助于稳定市场信心。
• 市场表现：房地产板块在2022年初迎来“开门红”，优质房企股价表现优于市场。
• 风险提示：全球通胀压力可能推升开发成本，新冠疫情影响居民收入与信贷扩张，部分房企仍面临债务风险。
• 投资建议：推荐“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企，关注其在行业升级中的表现。

估值与分析方法说明

• 本报告基于合理假设，分析结果可能因假设不同而有所差异。
• 使用的估值方法及模型存在局限性，不保证所涉证券在报告价格交易。

风险分析

• 全球通胀：可能增加房企开发成本。
• 疫情冲击：影响居民收入与信贷环境。
• 房企债务压力：部分房企面临“三道红线”与集中偿债压力，存在信用违约风险。

联系信息

• 分析师：何缅南
• 执业证书编号：S0930518060006
• 联系方式：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com

资料来源

• 图表来源：Wind
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