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证券研究报告总结：从不要误读“去金融化”看到政策回暖的积极信号

核心内容

本报告由东北证券发布，主要分析了“房地产去金融化”政策的含义及其实质，强调政策并非全面收紧，而是对房地产行业过度金融化的矫正，旨在优化负债结构，降低经营杠杆率，避免系统性风险，同时满足房企合理融资需求。报告指出，尽管部分房企存在债务风险，但政策的执行将更加精准，有助于稳定市场预期和推动行业健康发展。

主要观点

1. “去金融化”的定义与目标

   • “去金融化”是针对房地产行业此前过度依赖金融杠杆和产业资本进入金融行业的矫正。
   • 目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平，优化负债结构，推动房地产回归居住属性和民生属性。
   • 避免因房企大面积爆雷引发区域性、系统性风险。

2. “过度金融化”的问题

   • 房企过度依赖金融杠杆，导致高负债、高杠杆、高周转。
   • 产业资本过度进入金融领域，如控股商业银行、保险机构和信托公司。
   • 政策对这种现象持明确反对态度，但强调房企的合理融资需求必须被满足。

3. 政策精神与执行方向

   • 政策目标不是让房企“不周转”，而是逐步优化，实现“有保有压”。
   • 强调加强预期引导，提升政策的精准度、连续性、一致性与稳定性。
   • 预期引导将带来后续政策执行和配合，以稳定市场信心。

关键信息

• 政策回暖信号：尽管“房住不炒”是大背景，但政策不会让金融支持大幅降低，而是通过精准调控满足合理需求。
• 房企风险与政策应对：部分房企如正荣、恒大等面临资金问题，政策将通过托底风险企业来稳定市场。
• 预售资金监管新政：2022年1月末，住建部、人民银行和银保监会联合发布预售资金监管文件，统一监管方向但不放松监管力度。
• 融资边际松动：房地产并购贷款不再计入“三道红线”，部分银行已做好额度安排，合理融资需求得到满足。
• 土拍市场动态：多地启动新一轮土地集中出让，房企开始拿地，春节后首周土地成交溢价率约为8%。

地产债发行与审批情况

• 新发行地产债：主要由国企和优质民营房企主导，以3-5年期中期债券为主。
• 主要发行企业：包括绿城、保利置业、苏高新、金融街、首开、万科、金科、龙湖、旭辉等。
• 审批进展：广州越秀、重庆龙湖、中国电建、旭辉集团等企业的中期票据已完成注册；多家企业在上交所和深交所收到反馈。

上周重点个券估值情况

• 估值变化：多数地产债估值有所波动，部分企业如正荣、融创、海伦堡等债券估值显著上升，而如中交、大悦城等估值略有下降。
• 债券表现：部分房企债券估值变化幅度较大，反映了市场对其偿债能力的担忧和预期调整。

风险提示

• 政策执行不及预期：若政策执行力度不足，可能影响市场信心和房企融资环境。

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重要声明

• 本报告仅供内部客户使用，不构成对任何人的投资建议。
• 报告内容基于公开资料，不保证其准确性和完整性。
• 东北证券及其关联机构可能持有报告涉及的公司证券头寸，并可能为其提供投资银行业务服务。

分析师信息

• 陈康：固定收益首席分析师，具备丰富的信用资质判断经验。
• 吴萌：证券分析师，曾就职于西南证券，2021年加入东北证券。

结论

总体来看，房地产行业正处于去杠杆与稳定发展的关键阶段，政策的导向是逐步优化融资结构，而非全面收紧。尽管部分房企面临资金问题，但政策的精准执行和预期引导将有助于稳定市场信心，推动行业回归居住属性，同时避免系统性风险。投资者应关注政策动态及房企财务状况，理性评估投资风险。