20140613-兴证国际证券-最差的时光即将过去_12页_772kb

报告摘要

本报告发布于2014年6月13日，由兴证香港研究部撰写，主要分析了2014年上半年中国房地产行业的发展状况，并对行业前景及投资策略进行了展望与建议。报告指出，尽管行业面临销售下滑、政策收紧等挑战，但短期因素正在逐步消退，行业最差的时光即将过去。

行业销售表现低迷：2014年5月份商品住宅销售面积同比下降10.8%，前5个月累计同比下降9.2%。新开工面积同比下降21.6%，实际完成投资额增速下滑，行业整体面临压力。
土地市场退热：受销售放缓影响，土地成交量和溢价率大幅回落，重点城市土地成交溢价率降至28%。政策开始放松，央行支持首套房贷，部分城市放宽限购，各地出台救市政策。
企业表现分化明显：部分龙头企业及战略清晰的企业销售目标完成率较高，如中国海外发展、碧桂园、中骏置业等，完成率超过30%；而如花样年、方兴地产等企业则表现较差，完成率不足20%。
市场以自住型需求为主：由于首付比例高和限购限贷政策，投资性需求减少，市场以自住型需求为主。自住型购房者对按揭利率和房价较为敏感。
最差时光正在过去：短期因素如房贷收紧、需求提前释放、购房者观望情绪等正在消退。购房者信心指数有所回升，客户转化率逐步改善，按揭贷款政策逐步宽松，市场流动性改善。

销售数据：
- 2014年5月商品住宅销售面积为0.7亿平方米，同比下降10.8%。
- 前5个月商品住宅销售面积累计为3.2亿平方米，同比下降9.2%。
- 2013年3、4月份住宅销售面积同比增速仍达50%以上，之后因按揭贷款收紧，增速大幅下滑。
政策变化：
- 2014年5月12日，央行支持首套房贷。
- 5月23日，限购政策地方自主调整。
- 5月30日，杭州限制降价楼盘网签。
- 郑州、南宁、无锡等地放宽购房限制或政策支持。
市场信心与转化率：
- 世联行客户购房意愿指数在2014年6月9日至15日为92.3，环比下降8.2%，但仍高于2008年和2014年3月低谷。
- 搜房上海客户活动-团购转化率在2014年4月后有所回升，购房者观望情绪逐步缓解。
流动性改善：
- 银行间7天回购利率在6月13日为3.05%，较上周下降11bp。
- 3个月理财产品收益率为5.30%，与上周相比上升8bp，仍处于较高水平。
投资策略建议：
- 推荐关注经营效率高、发展策略稳健、资产负债表健康、估值水平较低的公司，如新城发展、禹洲地产、建业地产和佳兆业集团。
- 若6月销售数据和政策变化确认行业V型反转，可关注经营杠杆和财务杠杆较高的企业，如融创中国和绿城中国。

公司代码	公司名称	股票价格（2014/6/18）	股票价格（2014E）	股票价格（2015E）	PB（2014E）	NAV折价/溢价
0832.HK	建业地产	2.0	3.8	3.0	0.5	-77%
1030.HK	新城发展	0.7	2.9	2.3	0.4	-77%
1628.HK	禹洲地产	1.7	2.9	2.3	0.5	-71%
1638.HK	佳兆业集团	2.4	5.4	4.1	0.5	-64%
3900.HK	绿城中国	7.5	3.1	2.7	0.4	-73%
1918.HK	融创中国	4.3	3.8	2.9	0.6	-45%