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房地产行业2022年一季度总结

核心内容概览

2022年一季度，中国房地产行业面临显著挑战，主要体现在营收下滑、盈利减少及销售回款承压。同时，行业负债规模有所收窄，政策层面出现结构性宽松趋势，地方政策因城施策力度加大，对市场信心和销售有所提振。

主要观点

• 业绩表现：2022年一季度，A股69家主流房企营收同比下降13.1%，归母净利下降47.5%，毛利率下降至21.0%。与2021年同期相比，降幅扩大，创2011年以来最大。
• 销售回款：销售回款同比下降33.7%，预收账款增速放缓至1.1%。销售疲软导致回款压力，整体表现低于疫情前水平。
• 负债状况：房企有息负债同比下降4.7%，行业去杠杆进入深水区。大型房企和国央企在债务端表现出更强的韧性。
• 政策与市场动态：政策层面出现结构性宽松，支持国央企融资，鼓励收并购，同时地方政策因城施策，包括限购调整、公积金政策优化、税收优惠等，旨在促进房地产市场平稳健康发展。

关键信息

1. 业绩表现

• 营收：A股69家主流房企Q1营收同比下滑13.1%，较2021Q1下降49.2个百分点。
• 盈利：归母净利同比下降47.5%，较2021Q1下降22.1个百分点。
• 毛利率：整体毛利率为21.0%，较2021Q1下降3.3个百分点。
• 分梯队表现：
  • 大型房企：营收同比+19.6%，归母净利同比基本持平，毛利率21.8%。
  • 中型房企：营收同比-23.2%，归母净利同比-70.2%，毛利率19.7%。
  • 小型房企：营收同比-23.3%，归母净利同比-87.6%，毛利率23.4%。
• 分性质表现：
  • 国企：营收同比+5.6%，归母净利同比-38.7%，毛利率28.6%。
  • 民企：营收同比-27.0%，归母净利同比-396.2%，毛利率20.0%。
  • 其他房企：营收同比-16.2%，归母净利同比-26.0%，毛利率16.1%。

2. 销售回款

• 销售回款：A股69家房企销售商品、提供劳务收到的现金同比下降33.7%，较2021Q1下降109.4个百分点。
• 预收账款：预收账款与合同负债合计同比增长1.1%，较2021Q1下降12.8个百分点。
• 分梯队表现：
  • 大型房企：销售回款同比-26.5%。
  • 中型房企：销售回款同比-34.5%。
  • 小型房企：销售回款同比-44.0%。
• 分性质表现：
  • 国企：销售回款同比-26.8%。
  • 民企：销售回款同比-40.8%。
  • 其他房企：销售回款同比-35.1%。

3. 负债规模

• 有息负债：A股69家房企有息负债同比下降4.7%，较2021Q1下降6.8个百分点。
• 分梯队表现：
  • 大型房企：有息负债同比+10.4%。
  • 中型房企：有息负债同比-11.9%。
  • 小型房企：有息负债同比-6.9%。
• 分性质表现：
  • 国企：有息负债同比+1.2%。
  • 民企：有息负债同比-13.2%。
  • 其他房企：有息负债同比-5.3%。

4. 市场成交情况

• 新房市场：4月30日-5月6日，64城商品房成交面积204万平，滚动12周同比增速-40.32%，月度同比-51.29%。
• 分能级表现：
  • 一线城市：成交面积24万平，滚动12周同比-40.66%。
  • 二线城市：成交面积140万平，滚动12周同比-36.30%。
  • 三线及以下：成交面积40万平，滚动12周同比-14.80%。
• 二手房市场：4月30日-5月6日，17城二手房成交面积54万平，滚动12周同比增速-28.95%，月度同比-36.94%。
• 分能级表现：
  • 一线城市：成交面积12万平，滚动12周同比-20.61%。
  • 二线城市：成交面积41万平，滚动12周同比-28.69%。
  • 三线及以下：成交面积1万平，滚动12周同比-68.80%。
• 土地市场：本周成交建面1874万平，成交总额653亿元，滚动12周同比分别-36.37%和-48.18%。全国平均溢价率+6.77%，但同比下滑16.34个百分点。

5. 政策动态

• 全国政策：
  • 2022年5月4日，人民银行召开专题会议，研究落实金融支持经济运行保持在合理区间、促进平台经济规范健康发展等措施。
  • 2022年5月6日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，推动老旧小区改造、取消县城落户限制等。
• 地方政策：
  • 中山：优化商品房预售资金监管、住房公积金支持、限购区域调整等。
  • 惠州：取消限购、允许公积金支付首付款、推行“交房即发证”。
  • 达州：优化公积金贷款、二孩家庭购房优惠。
  • 乐山：公积金贷款“只认贷不认房”、购房补贴。
  • 上饶：阶段性购房补贴，二孩、三孩家庭享受更高补贴。
  • 黄石：契税补贴、房贷利率下调、公积金贷款范围扩大。
  • 株洲：购房补贴、支持大学毕业生安居、住房刚性需求补贴。
  • 随州：契税补贴、人才购房补贴。
  • 梅州：降低二套房公积金首付比例、完善金融服务等。
  • 连云港：首套房首付比例降至20%、引导房贷利率下调。
  • 无锡：个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
  • 南宁：公积金贷款额度调整。
  • 岳阳：契税补贴、首套房补贴。
  • 嘉兴：公积金贷款额度上浮。
  • 徐州：调整公积金使用政策、鼓励金融机构下调首付比例。

6. 投资建议

• 推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。
• 投资评级：行业评级为“强于大市（维持评级）”。

7. 风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 销售下行超预期。
• 因城施策力度不及预期。

图表与数据

• 图1：房企营业总收入同比增速（分梯队）。
• 图2：房企营业总收入同比增速（分性质）。
• 图3：房企归母净利润同比增速（分梯队）。
• 图4：房企归母净利润同比增速（分性质）。
• 图5：房企毛利率（分梯队）。
• 图6：房企毛利率（分性质）。
• 图7：A股房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速（分梯队）。
• 图8：A股房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速（分性质）。
• 图9：房企有息负债同比增速（分梯队）。
• 图10：房企有息负债同比增速（分性质）。
• 图11：房企有息负债同比增速（分梯队）。
• 图12：房企有息负债同比增速（分性质）。
• 图13：调控政策结构。
• 图14：调控政策频次及方向。
• 图15：分区域调控政策数量。
• 图16：分能级调控政策数量。
• 图17：64城商品房成交面积。
• 图18：64城商品房成交面积-月度同比。
• 图19：分能级商品房成交面积-滚动12周同比。
• 图20：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比。
• 图21：商品房成交面积热力图。
• 图22：17城商品房可售面积。
• 图23：分能级城市推盘去化-滚动12周。
• 图24：17城二手房成交面积。
• 图25：17城二手房成交面积-月度同比。
• 图26：分能级二手房成交面积-滚动12周同比。
• 图27：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比。
• 图28：二手房成交面积热力图。

结论

2022年一季度，房地产行业整体表现疲软，业绩和销售均出现明显下滑。政策层面出现结构性宽松，支持国央企融资和收并购，地方政策因城施策力度加大，旨在促进市场平稳发展。尽管行业负债规模有所收窄，但销售回款压力仍较大。未来行业业绩修复将取决于政策导向与需求预期的博弈，投资建议聚焦于优质龙头和地方国企，同时需关注政策执行力度和市场复苏情况。