房地产行业深度报告：物管业态铺开拓展，细分赛道“百舸”争流_25页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容

物业管理行业正处于扩张期，非住宅物业作为其细分领域，正迎来发展机遇。非住宅物管市场规模迅速崛起，未来有望突破6500亿元。行业竞争格局呈现高门槛特征，集中度有待进一步提升。部分龙头企业已通过上市融资、收并购等方式加速扩张，并在非住宅物管领域展现专业优势。

主要观点

• 非住宅物业的重要性提升：随着房地产行业由增量向存量转型，非住宅物业在盈利贡献方面更具优势。
• 非住宅物管市场潜力大：非住宅物业的市场规模和增速在近年显著增长，其增长主要依赖于商品房销售与新开工数据的承接。
• 服务内容多样化，考核标准高：非住宅物管服务内容比住宅更复杂，对服务质量和专业能力的要求更高，因此行业集中度提升空间更大。
• 行业集中度提升趋势明显：头部房企拥有自己的物业管理公司，形成协同效应，推动行业集中度上升。
• 上市公司推动行业发展：近年来，物业公司纷纷上市融资，用于收并购、智能化建设、增值服务拓展等，进一步推动行业整合与升级。

关键信息

1. 非住宅物业分类及特点

2. 非住宅物管市场数据

• 2018年非住宅市场数据：

  • 管理面积：75.46亿平方米（住宅占比63.48%）
  • 非住宅管理面积合计：约20.54亿平方米（办公物业占比最高）
  • 非住宅物业费收入占比：约20.76%（住宅物业费收入占比47.62%）
  • 平均物业费：3.08元/平方米/月，非住宅物业费明显高于住宅物业

• 2025年预测：非住宅物管市场规模有望超过6500亿元。

3. 非住宅物管市场发展趋势

• 销售趋势：住宅类商品房销售占比稳定在85%左右，非住宅销售占比下降。
• 新开工与销售背离：2017年后，新开工与销售出现明显背离，反映出资金面影响加剧。
• 库存与去化周期：非住宅类库存拖累整体去化周期，但城镇化进程仍为非住宅市场提供增长动力。

4. 非住宅物管行业竞争格局

• 集中度低：非住宅物管集中度低于住宅服务板块，头部企业具备优势。
• 服务多样化：非住宅物业服务内容远比住宅复杂，需定制化服务方案。
• 招标评分偏技术与服务：非价格因素在招标评分中占比高，提升行业门槛。

5. 行业相关标的分析

新大正

• 专注于城市公共服务与设施管理，涵盖学校、医院、办公、商业等。
• 2019年营收10.55亿元，同比增长19.05%；净利润1.04亿元，同比增长18.60%。
• 在管项目325个，签约面积近7000万平方米。
• 五大业态收入占比依次为：商住物业（25.43%）、学校物业（22.35%）、办公物业（21.29%）、公共物业（20.89%）、航空物业（10.04%）。

宝龙商业

• 2007年开始提供商业运营服务，业务涵盖商业物业、办公物业等。
• 2019年营收16.20亿元，同比增长35.0%；商业运营服务占比82.4%。
• 在管面积约1150万平方米，签约面积1950万平方米。
• 外部客户贡献占比达85%，印证其在外部拓展方面的优势。

招商积余

• 管理项目1198个，涵盖住宅、非住宅、园区、商写物业等。
• 2019年营收22.1亿元，同比增长37.63%。
• 非住宅管理面积占比49.9%，新签合同额占比81.3%。
• 公司在内部继承集团资源的同时，外部拓展表现突出，盈利空间可期。

风险提示

1. 新冠疫情冲击：导致成本上升，短期盈利承压。
2. 商品房竣工不及预期：影响在管面积扩展，进而影响收入增长。
3. 非基础物业服务拓展不确定性：增值服务对专业性要求高，拓展进程存在风险。

行业评级

• 行业评级：增持评级。
• 证券评级：基于未来6个月内行业相对市场基准指数的收益表现。

分析师声明

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图表与数据来源

• 图表来源：Wind、中国物业管理协会、川财证券研究所
• 数据来源：公司公告、克而瑞、中国政府采购网、百度百科等