20200429-川财证券-房地产行业深度报告_物管业态铺开拓展_细分赛道_百舸_争流_25页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容

物业管理行业正处在扩张期，非住宅物管作为其重要细分领域，具备较高的价值潜力。非住宅物管涵盖商业、办公、工业、学校、医院、政府类物业及其他类型物业，其服务内容更为复杂多样，考核标准也更高，从而形成较高的行业壁垒。当前非住宅物管行业集中度低于住宅物业，但随着房地产行业由增量转向存量，非住宅物管有望成为新的业绩增长点。

主要观点

• 非住宅物管市场发展迅速，规模持续扩大。
• 非住宅物管收费高于住宅物业，盈利贡献能力更强。
• 非住宅物业的管理面积和收入占比虽不及住宅，但收入差幅较小，说明其盈利潜力显著。
• 非住宅物管市场受城镇化率、资金面及政策影响较大，未来增长空间广阔。
• 物管企业通过上市融资、收并购等方式推动行业整合，提升市场集中度。

关键信息

• 市场规模：2025年非住宅业态市场规模有望超6500亿元。
• 物业费标准：2018年非住宅物业费平均为3.08元/平方米/月，明显高于住宅物业费。
• 服务内容：非住宅物管服务涵盖房屋维修、设备管理、环境清洁、安全维护、商业策划等多个方面，需高度专业化。
• 竞争格局：非住宅物管集中度低于住宅板块，但随着行业集中度提升，头部企业具备明显优势。
• 行业趋势：房地产行业正从增量向存量转型，非住宅物管有望成为新的增长引擎。

非住宅物管市场分析

1. 销售情况

• 住宅类商品房销量占比保持在85%左右，但振幅小于非住宅。
• 非住宅销售在2016-2017年高增后，2018-2019年增速转负，且呈加速下行趋势。
• 商业营业用房占比从2003年的72%下降至2019年的47.5%。
• 办公楼占比维持在17.5%左右，与城镇化进程密切相关。

2. 开竣工情况

• 住宅与非住宅在2004-2009年呈现此消彼长的趋势，2009年后走势趋同。
• 非住宅类物业在管面积约为35.5亿平方米，2019年非住宅物业费收入约2121亿元。
• 考虑到施工周期和资金面影响，非住宅物管市场规模有望在2025年突破6500亿元。

非住宅竞争格局

1. 服务内容复杂，考核标准高

• 非住宅物管服务内容多样，远超住宅物管，需针对不同业态定制服务方案。
• 招标评分中非价格因素占比高，如技术、商务、服务方案等，对物管公司资质要求较高。

2. 非住宅集中度低于住宅

• 住宅物业集中度迅速提升，但非住宅集中度仍较低。
• 头部房企通常拥有自己的物业板块，形成协同效应，助力非住宅物管业务拓展。

非住宅物管行业相关标的

1. 新大正

• 专注城市公共服务与设施管理，业务涵盖办公、商住、公共物业、学校、航空物业。
• 2019年实现营收10.55亿元，同比增长19.05%；净利润1.04亿元，同比增长18.60%。
• 截至2019年末，签约面积近7000万方，管理项目325个。

2. 宝龙商业

• 专注于商业运营服务，2019年营收16.20亿元，同比增长35.0%。
• 商业运营服务贡献营收占比达82.4%，外部客户贡献占比85%。
• 在管面积约1150万平方米，签约面积约1950万平方米。

3. 招商积余

• 涵盖住宅、非住宅等多业态，2019年管理面积1.53亿平方米，同比增长24.91%。
• 住宅与非住宅管理面积占比接近50%。
• 2019年新签合同额22.1亿元，同比增长37.63%。

风险提示

• 新冠疫情冲击：增加了物管公司在消毒用品和人员配置方面的成本，短期盈利承压。
• 商品房竣工不及预期：竣工滞后会影响在管面积增长，进而影响物业费收入。
• 非基础物业服务拓展：增值服务虽具备高毛利，但对物管公司专业能力要求高，拓展存在不确定性。

附录信息

• 分析师信息：陈雳、王洪岩。
• 报告时间：2020年4月29日。
• 行业评级：增持。
• 图表与数据来源：Wind、中国物业管理协会、川财证券研究所等。