2020上海市物业管理行业发展报告_66页_1mb

报告摘要

2020上海市物业管理行业发展报告总结

一、行业发展背景与核心内容

1.1 政策环境的变化

规范主体行为，推进社区共治机制
- 新修订的《上海市住宅物业管理规定》于2019年3月1日实施，明确了住宅小区综合管理体制，支持政府相关部门的领导地位。
- 明确乡、镇人民政府、街道办事处在业主大会组建中的职责，完善了业主委员会的组建流程。
- 建立物业保修金制度和紧急维修及强制维修制度，解决因房屋质量保修责任引发的纠纷和涉及公共利益的维修问题。
完善信用监管，推动行业优胜劣汰
- 通过“上海物业”APP和上海市物业管理监管与服务平台实现对全市物业服务企业的监管。
- 《上海市物业服务企业和项目经理失信行为计分规则》等政策法规出台，对违规企业采取约谈、扣分、限制招投标和从业等惩戒措施，规范市场行为。
加强政策引导，规范物业市场机制
- 市房管局下发《关于开展住宅物业服务价格评估工作的通知》，推动物业价格评估工作的规范化。
- 物业服务价格评估规范及管理办法实施，已有12家第三方机构和51名持证人员完成备案，完成150个评估项目。
- 物业费市场化步伐加快，业主接受度提升，尤其是由规模企业或品牌企业提供的服务。
构建评价体系，提升物业服务水平
- 各区物业行政主管部门推出物业考核评价体系，强化服务质量监管。
- 闵行区启动物业服务综合评价系统，涵盖政府、街镇、业委会、居委会和居民五方面，对267家物业公司进行满意度测评，推动服务质量提升。

1.2 市场环境的变化

平台型发展，行业价值显现
- 物业管理行业具备较高的市场抗风险能力、稳定现金流和巨大市场存量，吸引投资。
- 通过“美丽家园”建设和防疫抗疫工作，物业管理在城市治理、社区管理中的综合能力得到提升。
复合型成长，行业成熟度提升
- 资本市场持续注入，物业服务企业转型，非主营收入同比增长近3倍，占比达36%。
- 不动产管理、社区生活服务与传统物业服务整合，拓展业务领域和利润来源。
集中度提高，企业竞争力分化
- 品牌企业成为招标人主要选择因素，推动市场集中度提升。
- 国资改革推动国有物业企业重组整合，提升管理规模。
- 收购兼并成为上市企业扩张的主要模式，全国物业管理行业并购浪潮中，上海企业积极参与。

1.3 行业发展的重要成果

新冠防控、社区防控主力军
垃圾分类、城市管理主战场
党建引领、企业管理新抓手
资产管理、行业发展新亮点
进博保障、服务成果新展现
历保维护、文化传承新担当
扶贫帮困、社会责任新贡献

二、行业整体状况

2.1 物业管理规模

全市房屋总建筑面积
- 2019年住宅建筑面积达6.89亿平方米，非住宅建筑面积达6.06亿平方米，占比分别为53.2%和46.8%。
物业管理总建筑面积
- 住宅类管理面积6.73亿平方米，覆盖率为97.7%；非住宅类管理面积3.76亿平方米，覆盖率为62.1%。
- 物业管理覆盖率逐年微幅增长。
全市住宅小区数量
- 共约1.3万个，其中商品房6843个（53.1%），售后公房1896个（14.7%），系统和直管公房1338个（10.4%）。
居住小区分布
- 浦东、闵行、徐汇三区小区数量居前，合计占比37.5%；崇明区占比1.1%，仍居末位。

2.2 物业市场价格

住宅物业管理费价格
- 2019年上涨小区116个，占样本总量11.5%；非商品房整体上涨8.55%，商品房上涨1.71%，独立式住宅上涨1.05%。
非住宅物业管理费价格变动
- 办公物业：2019年18.55元/月M²，2018年14.95元/月M²，2017年13.21元/月M²
- 机关物业：2019年13.97元/月M²，2018年18.27元/月M²
- 商业物业（商场、百货）：2019年35.31元/月M²，2018年9.87元/月M²
- 商业物业（商业街）：2019年4.87元/月M²
- 学校物业：2019年6.97元/月M²，2018年4.91元/月M²
- 园区物业：2019年5.01元/月M²，2018年2.74元/月M²
- 公众物业：2019年3.51元/月M²，2018年2.92元/月M²
- 医院物业：2019年6.05元/月M²，2018年5.91元/月M²
机关物业价格下降
- 主要由于样本中街镇社区项目比重提升和机关财政预算紧缩。

2.3 物业服务企业

企业数量
- 2019年备案登记企业共5413家，其中超过1/3未有备案的物业管理项目。
外省市企业在沪情况
- 2019年外省市在沪设立分公司的企业207家，同比增加47.9%。
- 广东、北京、江苏、浙江、福建企业数量较多，全国综合百强企业占比高。
企业规模分类
- 规模企业：星级四、五星级或管理面积超500万平米
- 中等规模企业：星级三星级及以下或管理面积超100万平米
- 小规模企业：未获星级或管理面积100万平米以下
企业规模统计
- 2018-2019年企业规模趋势图显示中等规模及以上企业人员结构更合理。

2.4 行业协会成员

协会会员单位
- 共1701家，包括非物业服务企业，共同推动行业服务水平提升。
诚信承诺企业
- 会员单位中1067家为“诚信承诺”企业，占比64.9%。

2.5 物业服务企业星级情况

2020年物业服务综合能力星级企业529家
- 五星级企业61家
- 四星级企业69家
- 三星级企业117家
- 二星级企业157家
- 一星级企业125家

三、行业未来展望

3.1 行业发展新动向

兼并整合：引领行业竞争主旋律
城市服务：探索业务领域新发展
疫情防控：助推管理服务新助手

3.2 行业发展新挑战

民生保障与市场配置
规模扩张与品牌维护
领域拓展与盈利能力
多种经营与专业服务

四、附件信息

4.1 2020上海市物业服务综合百强企业

TOP20企业：包括上海永升物业管理有限公司、上海科瑞物业管理发展有限公司、上海东湖物业管理有限公司等。

4.2 2020上海市物业管理单项领先企业

物业管理数量领先企业（TOP20）
物业管理面积领先企业（TOP20）
进入城市个数领先企业（TOP20）
营业收入领先企业（TOP20）
净利润领先企业（TOP20）
员工总数领先企业（TOP20）
纳税总额领先企业（TOP20）
总资产领先企业（TOP20）
服务质量领先企业（TOP20）
企业扶贫工作参与领先企业（TOP20）

4.3 分报告目录

物业行业党建工作分报告
物业行业资产管理分报告
历史保护建筑分报告
住宅物业费价格评估与管理分报告
物业行业教育培训发展报告
奉贤区物业行业发展分报告
闵行区物业服务满意度测评分报告

五、行业从业人员情况

从业人员总量
- 2019年约83.90万，2020年增长至90.10万，增长1.24%。
岗位构成
- 秩序维护人员：减少约7.2万人，因智慧物业优化运作模式。
- 环境清洁人员：增加约6.3万人，因业务拓展。
年龄结构
- 行业平均年龄40.8岁（2019年为45.4岁）
- 规模企业平均年龄39.1岁，中等规模企业39.7岁，小规模企业48.9岁。
文化结构
- 大专及以上人员占比增加约16.4个百分点，行业逐步向知识型转变。
工资收入
- 基础操作岗位工资普涨，不同规模企业差异不大。

六、行业经营收益

行业整体经营收益
- 2019年营业总收入约1255亿元，同比增长28.3%，占GDP总量约3.29%。
- 主营业务收入799.40亿元，同比增长0.5%；非主营业务收入456.02亿元，增长近3倍。
企业收益情况
- 规模企业：平均营收3.43亿元/家，利润2500万/家
- 中等规模企业：平均营收4307万元/家，利润364万/家
- 小规模企业：平均营收808万元/家，利润52万/家（相比2017年下降21.9%）