20170907-川财证券-关于供给侧改革的思考系列之一_分化背离下的房地产周期走到了哪里__20页_1mb

房地产周期分化背离分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了2015年以来新一轮房地产小周期中出现的分化背离现象，指出传统的房地产销售与投资传导链条已发生改变。通过从供给端构建新的分析框架，报告尝试预测房地产投资的走势，并对经济周期、固定资产投资以及总需求变化进行展望。

主要观点

1. 房地产周期的分化现象

• 销售与投资脱钩：房地产销售与开发投资之间的传导关系被打破，销售领先投资的周期性规律不再适用。
• 城市分化加剧：一二线城市销售增速放缓，而三四线城市因棚改政策推动销售表现相对较好。
• 政策影响显著：棚改货币化安置政策成为推动三四线城市销售的重要因素，而土地供给政策变化则影响了投资结构。

2. 分化原因分析

• 因素一：棚改货币化安置加速
  棚改政策显著加快，尤其在三四线城市，货币化安置比例逐步提升，带动去库存，使销售数据出现分化。2016年货币化安置比例为49%，预计2017年将超60%。
• 因素二：土地供给政策转变
  一二线城市放松土地供应指标，但实际执行进度缓慢，土地供应紧张仍是长期趋势，土地购置费增速受政策影响显著。

3. 新的分析框架

• 供给端分析取代需求端预测：传统的从销售预测投资的方法失效，需从供给端出发，构建新的分析框架。
• 建安投资与施工面积关系：建安投资与房屋施工面积高度相关，施工面积可作为建安投资的领先指标。
• 土地购置费预测模型：土地购置费由土地成交总价（滞后12个月）和贷款利率（滞后10个月）共同决定，土地购置费增速将逐步下降。

关键信息

房地产投资构成

• 建安投资：占比约74%，是房地产投资的主体部分。
• 其他费用：占比约24%，其中土地购置费占主导，占比约70%。
• 设备工器具购置：占比不足2%，影响较小。

预测结果

• 建安投资：2017年8月至12月同比增速预计分别为5.76%、5.73%、5.58%、5.61%、5.63%。
• 其他费用：2017年8月至12月同比增速预计分别为18.01%、22.29%、16.87%、6.02%、3.42%。
• 房地产投资总量：预计2017年8月至12月房地产投资总量分别为69,900亿元、81,700亿元、90,800亿元、98,600亿元、107,700亿元，整体增速将有所放缓。

周期预测

• 房地产投资下行：预计2017年三季度后房地产投资增速将转弱。
• 固定资产投资回落：随着房地产投资放缓，固定资产投资增速也将出现回落。
• 经济影响：房地产投资周期下行可能引发总需求收缩，进而影响经济增长和通胀压力。

风险提示

• 外部市场冲击风险：黑天鹅事件可能引发市场剧烈波动。
• 价格风险：主要工业原料价格超预期调整可能影响成本。
• 需求风险：下游需求低于预期可能导致房地产投资进一步承压。

附注信息

• 报告发布机构：川财证券有限责任公司
• 报告时间：2017年9月7日
• 分析师：李皓舒（证书编号：S1100513120001）
• 联系人：邸强、邵兴宇（证书编号：S1100115110011、S1100117070008）
• 联系方式：
  • 李皓舒：021-68595169 / lihaoshu@cczq.com
  • 邸强：021-68595165 / diqiang@cczq.com
  • 邵兴宇：010-66495651 / shaoxingyu@cczq.com

行业公司评级

• 证券投资评级：以报告发布后6个月内证券的绝对收益为标准。
  • 30%以上为买入评级；15%-30%为增持评级；-15%-15%为中性评级；-15%以下为减持评级。
• 行业投资评级：以行业相对市场基准指数的收益为标准。
  • 30%以上为买入评级；15%-30%为增持评级；-15%-15%为中性评级；-15%以下为减持评级。

重要声明

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