20170405-广发证券-房地产行业跟踪_中央设立河北雄安新区_天津_厦门多地调控升级_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

• 一线与二线城市成交上涨：上周，一线四大城市房地产成交面积达122万平米，环比上周大涨50%，同比显著上升73.61%。部分二线城市成交301万平米，环比上涨18%，但同比微降1.68%。
• 区域表现差异：
  • 环渤海区域：环比上升6%，其中北京上涨22%。
  • 长三角区域：环比上升31%，苏州、南京、宁波分别上涨143%、52%和39%。
  • 珠三角区域：环比大涨99%，东莞和广州分别上涨131%和98%。
• 城市表现：
  • 一线城市：广州、北京、上海分别环比上涨98%、22%和14%，深圳环比下滑8%。
  • 二线城市：苏州、东莞、福州涨幅均超100%，南京、宁波分别上涨52%和39%，昆明、青岛、济南微涨，其余城市下行。

整体库存情况

• 重点城市库存小幅下行：上周，全国11大城市库存指数环比微降，其中一线、二线城市均下滑0.6%左右。
• 去化周期上升：11个重点城市去化周期继续上行至7.2个月左右。
• 政策影响：3月以来，热点城市二次调控密集出台，限购政策向强三线扩容。47城市新房成交3月同比降17%，其中一二线同比下滑17.2%和27.1%，三线微涨0.4%。

主要观点

• 调控趋势明显：3月以来，热点城市调控政策持续收紧，限购和限贷政策全面升级，政策调控力度进一步加大。
• 成交走势分化：一线和二线城市成交受政策影响，出现不同程度的下滑，而部分三四线城市成交平稳增长，受益于去库存政策。
• 投资机会：主流地产股估值承压，投资机会需等待政策调整。但雄安新区主题性投资机会值得关注，受益标的包括华夏幸福、京汉股份、荣盛发展。
• 市场表现：广发地产组合保持不变，包括东百集团、嘉宝集团、阳光股份和中国国贸。

关键信息

• 政策调控：北京、杭州、宁波、广州、福州等城市出台多项限购和限贷政策，限制非户籍居民购房资格、提高首付比例、限制转让时间等。
• 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心。
• 风险提示：政策调控力度进一步加大，行业销售回落快于预期。
• 投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘10%以上。

相关研究

• 雄安新区：京津冀雄安新区相关研究，2017-04-02。
• 热点城市供需双调控：热点城市成交如期下滑，2017-03-27。
• 限购限贷升级：热点城市限购限贷全面升级，2017-03-27。

地产公司市场表现

• 重点覆盖公司：包括万科A、招商蛇口、泛海控股、金地集团、新湖中宝、建发股份、阳光城、新城控股、中国国贸、滨江集团、世茂股份、世联行、金科股份、南山控股、京投发展、广宇集团、阳光股份、海德股份、新华联、莱茵体育、海航投资、世荣兆业、宋都股份、廊坊发展等。
• 股价变动：部分公司如招商蛇口、荣盛发展、阳光城等股价表现较好，但部分如莱茵体育、廊坊发展等表现较差。

风险提示

• 政策调控力度加大：可能对行业销售和地产股估值产生压力。
• 行业销售回落快于预期：需警惕市场进一步下行风险。

广发房地产行业研究小组

• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
  • 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 研究助理：李飞，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。

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