高力国际-电商需求倒逼供应端提升效率和柔性，上海物流地产市场方兴未艾-2020.12-10页_1mb

上海物流地产市场总结与展望（2020-2025）

核心内容概述

2020年新冠疫情对上海物流地产市场产生深远影响，推动了电商、生鲜电商及直播电商的快速发展，同时也带来了市场供需结构的调整。上海作为全国最大的物流市场，其物流地产表现尤为突出，但面临较大的新增供应压力和租金增长挑战。

2020年上海物流市场表现

市场规模与租金

• 高标库存量：截至2020年上半年，大上海城市圈高标库存量达到1,250万平方米，其中上海地区占650万平方米。
• 租金水平：上海地区租金为45.6元/平方米/月（1.50元/平方米/日），大上海城市圈平均租金为39.5元/平方米/月（1.30元/平方米/日）。
• 空置率：大上海城市圈空置率为13.5%，上海地区空置率为15%。

供应与吸纳

• 新增供应：2020年新增供应473,000平方米，松江地区占39%。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为16.4万平方米，上半年因疫情下降10.6万平方米，下半年回升。
• 需求结构：传统电商和生鲜电商需求保持强劲，直播电商推动供应链柔性化。

子市场表现

• 浦东临港：存量最高（1,479,600平方米），空置率15.3%，租金1.30元/平方米/日。
• 浦东空港：空置率降至2.2%，租金1.66元/平方米/日。
• 闵行、普陀：空置率下降至“0”，租金增长稳健。
• 奉贤：存量607,700平方米，空置率9.2%，租金1.33元/平方米/日。
• 金山：新增供应较大，空置率上升较快，租金增长面临压力。

2021年及未来展望

经济复苏与需求增长

• IMF预测：2021年中国经济增长预计反弹至8.2%，全球GDP增速预计为5.2%。
• 净吸纳反弹：2021年净吸纳量预计上升至550,000平方米。
• 驱动因素：全球经济复苏、国内消费回暖、电动车扩产、生鲜电商扩张。

供应压力与租金趋势

• 新增供应：预计未来五年新增供应达250万平方米，其中金山地区占比达54%。
• 租金增长：在供给压力下，租金预计小幅上涨，年复合增长率约为1.6%。

直播电商对供应链的重塑

柔性化供应链需求

• 直播电商特性：小批量、多款式、高周转，推动供应链效率和柔性提升。
• 对物流的影响：消费者对配送时效要求提高，促使直播电商重视物流环节，加强与物流服务商的合作。

智慧仓储的必要性

• 数字化与自动化：建议业主投资智慧仓储系统，以应对直播电商带来的柔性供应链挑战。
• 冷链需求：上海地区冷链需求持续增长，普通仓库改造为冷链仓库成为趋势。

电商自建库的影响

• 自建库入市：电商巨头如京东、菜鸟等在上海郊区自建仓库，对市场长期需求和租金增长带来压力。
• 区域影响：金山和松江因新增供应较大，空置率上升较快，租金增长面临挑战。

市场建议

• 投资者关注：靠近市中心的物流项目租金增长稳健，值得投资者关注。
• 业主策略：应投资智慧仓储系统，提升运营效率和竞争力。
• 应对自建库：部分开发商需调整租赁策略，以应对电商自建库带来的竞争压力。

主要作者与贡献者

• 胡优优：高级经理|研究|华东区
• 郑媛：副经理|研究|华东区
• 邓懿君：董事总经理|中国区
• 沈寅：董事总经理|华东区
• 夏思坚：执行董事|研究|亚洲
• 袁晓超：董事|研究|华东区

关于高力国际

• 公司简介：高力国际是全球领先的房地产服务和投资管理公司，业务覆盖68个国家。
• 业务范围：为房地产租户、业主和投资者提供专业建议和服务，创造最大价值。
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