仓储物流行业专题报告：疫情催化下方兴未艾，优质赛道孕育新生力量-20200923-招商证券-32页_1mb

仓储物流行业专题报告总结

核心内容

仓储物流行业在疫情及内循环经济背景下迎来发展新机遇，行业需求持续增长，租金不降反升，展现出强大的抗风险能力。行业正处于黄金发展期，政策支持与技术升级推动其向智慧物流园区演进。我国仓储物流行业虽发展迅速，但现代化水平仍低于发达国家，人均仓储面积仅为美国的1/13，且高标仓与冷链仓发展尚处于初期阶段。

主要观点

• 行业发展趋势：疫情加速了物流行业的变革，推动了冷链仓、高标仓及智慧物流园区的发展，同时促进了电商经济与物流基础设施的深度融合。
• 行业需求增长：疫情导致线上消费增加，提升了对仓储物流的需求，尤其是生鲜电商、医药冷链等新兴领域。
• 行业投资回报：仓储物流项目盈利主要依赖租金收入，一线城市租金与出租率表现优于二三线城市，投资回报率高于商业地产与住宅地产。
• 政策支持：国家出台多项政策支持物流行业发展，尤其在基建、用地及税收方面，推动行业转型升级。
• 融资方式多样：行业融资方式包括风险投资、IPO、股权基金、ABS、类REITs等，其中REITs试点政策为行业带来新的资金来源。

关键信息

行业规模与表现

• 行业规模：截至2020年，我国仓储物流行业股票家数为36家，总市值6803亿元，流通市值6246亿元。
• 行业表现：近五年固定资产投资完成额年复合增速为17%，行业整体发展迅速。

行业现状与挑战

• 现代化水平不足：我国现代化仓储物流设施仅占20%，人均仓储面积仅为0.41平方米，远低于美国。
• 土地供应紧张：一线城市仓储用地供应减少，土地价格上升，成为行业发展的主要瓶颈。
• 行业竞争格局：海外巨头占据主导地位，国内企业加速追赶，如东百集团、顺丰控股等。

行业发展趋势

• 冷链仓需求增长：冷链仓平均租金较高，且需求增速快，成为行业发展的重点方向。
• 高标仓与智慧物流园：高标仓因运营效率高，成为行业重点发展对象，智慧物流园则成为未来趋势。
• 内循环经济：国内大循环政策推动物流行业在供应链效率提升方面发挥更大作用。

重点推荐企业

• 顺丰控股：综合物流龙头，具备完善的仓储物流体系，租金与服务收入增长强劲，未来三年预计归母净利润增长超30%。
• 嘉友国际：中蒙跨境物流龙头，通过轻资产运营模式拓展市场，业务覆盖跨境多式联运及矿产品物流。
• 东百集团：新兴仓储物流企业，具备成为“中国版普洛斯”潜力，业务涵盖商业零售与仓储物流。
• ESR：亚太地区国际化物流地产龙头，具备完整的开发-投资-基金管理运作模式，具备高金融杠杆优势。

风险提示

• 疫情扩散超预期，仓储物流项目进展不及预期。
• 融资成本大幅抬升，可能影响行业扩张速度。

投资建议

• 重点推荐：顺丰控股、嘉友国际。
• 重点关注：东百集团、ESR。
• 投资评级：顺丰控股与嘉友国际为“强烈推荐-A”，东百集团与ESR暂无评级。

融资与盈利模式

• 租金收益：为最直接和普遍的收益来源，一线城市租金与出租率表现优异。
• 服务收益：提供增值服务，如装卸、加工、配送及供应链金融，提升盈利能力。
• 土地增值：通过前期布局获取稀缺性土地资源，实现潜在增值。
• 资产证券化：REITs试点政策为行业提供新的融资渠道，顺丰与嘉友已参与类REITs融资。

行业未来展望

• 智慧化与集约化：技术驱动行业向智慧物流园区发展，提升运营效率与服务质量。
• 政策与资金支持：国家政策推动行业向现代服务业转型，REITs试点有望吸引长线资金进入。
• 区域发展差异：一线城市仍是仓储物流行业核心区域，二三线城市发展潜力较大，未来有望实现渗透率提升。

总结

仓储物流行业在疫情与内循环经济的双重推动下，迎来发展新机遇，尤其在冷链仓、高标仓及智慧物流园区方面表现突出。行业仍处于快速扩张阶段，政策支持、技术升级与资金注入为行业提供强大支撑。重点企业如顺丰控股、嘉友国际、东百集团及ESR在行业中占据重要地位，具备良好的增长潜力与投资价值。