20170920-西南证券-房地产行业专题：经营性地产系列之二-突破估值约束，物流地产空间广阔_26页_2mb

物流地产行业分析总结

核心内容

物流地产作为房地产运营ToB端的重要细分领域，正迎来快速发展。其核心驱动力来自于电商的高速发展，以及对现代化物流设施的强烈需求。相比传统房地产开发，物流地产更注重运营管理能力，而非开发能力，因此其发展更依赖于对客户需求的深度理解和持续服务。

主要观点

• 物流地产发展动力强劲：电商市场交易规模年复合增长率超过30%，带动了物流仓储设施的快速需求。特别是电商租赁占比显著高于其他国家，表明物流地产在电商领域具有重要地位。

• 高端物流仓储极度匮乏：中国高端物流设施面积仅为0.2亿方，远低于美国的3.7亿方。人均高端物流设施面积差距更是高达77倍，凸显了中国在高端物流设施方面的巨大缺口。

• 行业空间广阔：以中美消费品零售额为参照，中国合理的高端仓储面积应为2.8亿方，相比当前面积需增长13倍，显示行业增长潜力巨大。

• 物流地产盈利模式：存量经营以租赁使用和相关服务为主，盈利模式稳定，且不依赖土地增值，因此估值约束较小。物流地产的租金回报率明显高于其他物业，显示其投资价值。

• 竞争格局：目前中国物流地产市场呈现“一家独大，百家争鸣”的格局，普洛斯占据龙头地位，宝湾物流和京东物流则代表资源驱动型和产业链驱动型模式。

关键信息

1. 增量开发 vs 存量经营

2. 物流地产发展趋势

• 电商高速发展直接推动物流地产需求，自建物流设施的企业如京东、当当，以及依赖第三方物流的企业如淘宝、唯品会均对物流设施产生强烈需求。
• 中国第三方物流收入规模与美国相当，显示出物流设施需求的快速增长。
• 物流地产具备“小资产-大客户”特性，与核心客户绑定，形成网络化布局和持续扩张能力。

3. 物流地产市场空间

• 中国高端物流设施面积仅为0.2亿方，合理值应为2.8亿方，仍需增加13倍。
• 通用仓储面积为8.6亿方，合理值为13.2亿方，增长空间为53%。
• 中国物流设施人均面积远低于美国和日本，反映出需求与供给的显著失衡。

4. 物流地产典型代表

• 宝湾物流：资源驱动型代表，全国布局，重资产运营模式，运营效率高。
• 普洛斯：基金驱动型代表，利用基金放大杠杆，实现快速扩张和资金回笼。
• 京东物流：产业链驱动型代表，依托电商发展，提供仓配一体化服务。

5. 市场参与者分类

• 重资产运营型：如宝湾物流、万科物流等，专注于物流园区的开发与运营。
• 基金驱动型：如普洛斯，通过基金运作实现快速扩张。
• 产业链驱动型：如京东物流，依托电商生态，提供定制化物流解决方案。

6. 物流地产投资建议

• 建议关注物流地产潜在受益标的：南山控股（002314.SZ）、东百集团（600693.SH）等。
• 行业具备较高回报潜力，建议投资者关注。

7. 风险提示

• 政策利好或低于预期
• 行业空间或低于预期

结论

物流地产在电商和消费升级的推动下，展现出广阔的发展前景。由于高端仓储供应严重不足，租金回报率显著高于其他物业类型，且行业具有较强的网络化和定制化特征，因此具备较高的投资价值。未来，随着政策支持和市场需求增长，物流地产有望持续增长，并带动相关企业受益。