仓储物流行业专题报告：疫情催化下方兴未艾，优质赛道孕育新生力量-20200920-招商证券-32页_1mb

仓储物流行业专题报告总结

核心内容

仓储物流行业在中国经历了快速发展，尤其是在疫情催化和内循环经济的推动下，迎来了新的增长机遇。行业规模在近五年年复合增速达到17%，但现代化物流设施仍存在较大差距，人均仓储面积仅为美国的1/13，表明行业仍有巨大的发展空间。疫情虽对物流行业造成冲击，但需求依旧强劲，租金不降反升，显示出其强大的抗风险能力。同时，REITs试点政策的推出，为行业提供了长线资金支持，有助于行业进一步发展。

主要观点

• 行业增长：全球化的推进和电商经济的快速发展为仓储物流行业提供了强劲的驱动力，行业固定资产投资完成额逐年增长。
• 疫情催化：疫情促使生鲜电商、冷链仓储等需求迅速扩张，进一步推动了行业变革，如高标仓和智慧物流园区的发展。
• 区域差异：一线城市仓储用地紧张，租金和出租率较高，而二、三线城市在渗透率提升和成本较低方面有较大发展空间。
• 融资方式多样化：行业融资方式包括风险投资、IPO、股权基金、ABS、类REITs等，其中REITs的推出有望为行业带来更稳定和长期的资金支持。
• 政策支持：国家出台多项政策支持仓储物流行业发展，包括降低土地使用税、支持物流枢纽建设等，为行业创造了良好的发展环境。

关键信息

• 行业数据：2020年9月，行业股票家数为36家，总市值为6950亿元，流通市值为6384亿元，占比为0.9%和1.1%。
• 租金与出租率：一线城市仓库日租金约为2.06元/平方米，出租率高达94.6%，而二、三线城市平均日租金为0.92元/平方米，出租率约为83.14%。
• REITs试点：REITs的推出为仓储物流行业提供了新的融资渠道，有助于盘活存量资产，推动行业规模扩张。
• 重点企业：顺丰控股、嘉友国际、东百集团、ESR被重点推荐或重点关注，其中顺丰控股和嘉友国际获得“强烈推荐-A”评级。

行业发展趋势

• 冷链仓储：随着生鲜电商的兴起，冷链仓储需求迅速增长，平均租金远高于普通仓储。
• 高标仓发展：高标仓因其较高的运营效率和租金收益，成为行业发展的重点方向。
• 智慧物流园区：随着物联网、大数据等技术的广泛应用，智慧物流园区成为行业未来发展的主要趋势。
• 内循环经济：国内大循环的政策导向为仓储物流行业提供了新的发展契机，有助于行业与实体经济形成良性互动。

仓储物流项目盈利与投融资模式

• 盈利模式：租金收益是主要来源，其次为服务费用和土地增值收益。
• 投融资方式：以自筹资金为主，辅以银行贷款、股权基金、ABS、类REITs等，其中类REITs和REITs成为重要的融资工具。
• REITs模式：海外REITs市场成熟，普洛斯通过REITs实现了快速扩张和资金回笼，国内企业也在探索类似模式。

行业个股分析

• 顺丰控股：作为综合物流龙头，其仓储物流设施助力全版图构建，2014-2019年营业收入和归母净利润年均复合增速分别为24%和65%。预计未来三年业绩将进入集中释放期，归母净利润复合增速有望超过30%。
• 嘉友国际：中蒙跨境综合物流龙头，通过轻资产运营模式实现跨境物流的高效运作，外包成本控制较为合理。
• 东百集团：商业零售与仓储物流双轮驱动，具备成为“中国版普洛斯”的潜力，未来有望实现快速扩张。
• ESR：亚太地区国际化龙头，已形成开发-投资-基金管理的完整运作模式，具备较强竞争优势。

风险提示

• 疫情扩散超预期：可能对物流需求和行业表现产生不利影响。
• 仓储物流项目进展不及预期：可能影响企业盈利能力。
• 融资成本大幅抬升：可能增加企业运营压力。

结论

仓储物流行业在中国正处于黄金发展期，未来发展前景广阔。疫情催化下，行业迎来冷链仓储、高标仓、智慧物流园区等多重变革，行业竞争格局正在发生变化。重点企业如顺丰控股、嘉友国际、东百集团、ESR在行业中占据重要地位，具备较强的市场竞争力和成长潜力。随着REITs试点政策的推出，行业有望获得更多资金支持，推动其持续发展。