2024-04-22-第一太平戴维斯-2024中国物流地产报告_24页_3mb

2024年中国物流地产总结

核心内容概览

2023年中国物流地产市场在宏观经济、租赁需求、投资动向及市场展望等方面呈现出多元化的发展态势。整体市场受到制造业升级、电商增长、跨境电商扩张以及政策推动的影响，不同区域市场表现各异，部分城市面临去化压力，而其他城市则展现出较强的韧性与增长潜力。

主要观点

• 制造业升级带动高标仓需求增长：高附加值产品如新能源汽车和太阳能电池的产量大幅增长，推动了对高标准仓库的需求。高端制造业成为社会物流需求的核心动力。
• 电商与直播电商推动租赁市场活跃：电商零售交易额及渗透率持续提升，直播电商常态化发展，进一步增强了物流市场的活跃度。C2M模式的成熟减少了商家对前置仓的依赖。
• 区域市场分化显著：华东市场供应量大，租金承压；华南市场因跨境电商需求旺盛，租金保持韧性；华西市场因新能源汽车发展，仓储需求稳定；华中市场整体去化压力较大，空置率较高。
• 租金走势趋缓，部分城市表现突出：全国非保税高标仓租金整体下降，但华南地区租金仍保持上涨趋势。一线城市如上海、深圳租金维持高位，而东莞、佛山等地则接近满租。
• 投资理性回归，优质资产更受青睐：2023年物流投资趋于理性，优质仓储资产在专业开发商的运营下具备长期投资价值。部分开发商转向轻资产运营模式，以降低空置风险。
• 智慧化与低碳化趋势明显：随着政策推动和科技发展，物流地产正向智慧化、低碳化方向转型。自动化和绿色仓库成为开发商打造竞争优势的重要手段。
• 逆向物流与自建仓储成为新趋势：电商退货带来的逆向物流需求增加，推动了新型仓储需求。同时，部分大型企业开始自建仓储设施，进一步优化供应链效率。

关键信息

宏观回顾

• 制造业增长：高技术制造业投资增速强劲，新能源汽车和太阳能电池产量分别增长30.3%和54.0%，市场渗透率达36%。
• 区域特点：
  • 华东：以苏州为核心，成为全国最大的物流市场，但部分城市如嘉兴、无锡供应放缓。
  • 华北：北京、天津、廊坊供应量大，但空置率较高，尤其廊坊空置率达51.3%。
  • 华南：东莞接近满租，佛山、广州需求稳定，深圳租金保持全国领先。
  • 华西：西安因新能源汽车发展，仓储需求增长显著；重庆依托中欧班列，成为内陆物流枢纽。
  • 华中：武汉、郑州、长沙空置率较高，但武汉因冷链和第三方物流发展，未来有望改善。

租赁市场

• 供应与去化：非保税高标仓市场总存量突破9000万平方米，华东市场供应最大，华南市场去化速度较快。
• 租金与空置：
  • 全国租金下调约4.3%，但华南地区租金更具韧性。
  • 北京租金较高，但面临租户外迁压力；东莞租金接近满租，空置率低。
• 租约灵活性与增值服务：租户更注重租约灵活性和开发商的增值服务，如资源协调能力与绿色认证。

投资动向

• 市场格局变化：管理规模前十开发商的资产比重下降，市场由“一超多强”转向多元竞争。
• 轻资产运营模式兴起：为应对空置风险，开发商更倾向于与股权合作伙伴共同开发，以实现长期稳定收益。
• 政策驱动智慧升级：《数据要素×三年行动计划》等政策推动物流基础设施智慧化转型，提升运作效率。
• 自建仓储趋势明显：部分大型企业开始自建仓储设施，优化供应链，带动市场老旧项目更新。

市场展望

• 短期供应惯性仍存，中长期有望平衡：未来两年供应量预计下降，部分市场有望回归供需平衡。
• 逆向物流需求上升：电商退货常态化推动逆向物流发展，催生新型仓储需求。
• 国际环境影响租赁策略：中美贸易战、红海危机等因素影响国际货件运输，企业需灵活调整仓储策略。

总结

2023年中国物流地产市场在多重因素驱动下呈现出差异化发展态势，高端制造业和电商需求成为主要增长引擎。各区域市场表现不一，华东和华南市场相对活跃，华北和华中市场则面临去化压力。投资方面，市场理性回归，优质资产更受关注，智慧化与低碳化趋势显著。未来市场供应将逐步趋于平缓，逆向物流和自建仓储成为新的发展方向。整体来看，物流地产行业在政策和技术的双重推动下，正朝着更加高效、可持续的方向发展。