2020年二季度《大中华区物流地产市场快报》_22页_1mb

报告摘要

大中华区物流地产市场2020年第二季度总结

核心内容概述

2020年第二季度，大中华区物流地产市场在宏观经济复苏和政策支持下呈现一定增长态势。尽管疫情对部分行业造成影响，但电商、快递和冷链物流等行业需求显著上升，推动物流地产市场的发展。同时，REITs试点政策为物流地产提供新的融资渠道，促进市场规模化发展。各区域市场表现不一，部分城市因供应短缺或需求强劲而租金上涨，而其他城市则面临空置率上升和租金下跌的压力。

主要观点

1. 宏观经济与市场表现

宏观经济复苏：2020年第二季度中国GDP同比增长3.2%，经济活动逐步恢复，尤其是医药、电子等出口行业表现亮眼。
消费模式转变：线上消费增长带动对核心城市及周边仓库的需求，特别是冷链仓库。
REITs试点政策：证监会和发改委发布REITs试点通知，为物流地产提供新的融资工具，有助于市场规模化发展。

2. 物流市场总体情况

全国高标仓库：截至2020年二季度，中国内地高标仓库存量达6,400万平方米，预计2022年底将新增超3,600万平方米。
租金与空置率：市场平均租金与上季度基本持平，整体空置率上升至12.5%。部分城市如深圳、广州、佛山和东莞因供需失衡，租金表现强劲。
物流土地供应：二季度全国一手物流土地成交环比上涨62%，主要集中在华东地区，如苏州、无锡、徐州、镇江、合肥和芜湖。

关键信息

中国内地市场

存量与供应：
- 2020年二季度内地高标仓库存量达6,400万平方米。
- 新增供应约73万平方米，预计2022年底将新增超3,600万平方米。
租金与空置率：
- 平均租金为34.9元/平方米/月，与上季度持平，同比下降0.6%。
- 整体空置率环比上升0.4个百分点至12.5%。
区域表现：
- 华北地区：空置率14.6%，平均租金33.9元/平方米/月，同比下降5.7%。北京市场需求旺盛，租金居高不下；天津空置率上升，租金下降。
- 华东地区：空置率9.5%，平均租金38.3元/平方米/月，同比增长2.0%。上海、昆山、苏州和无锡冷链需求增加，而嘉兴和南京空置率上升，租金下降。
- 华南地区：空置率4.6%，平均租金39.8元/平方米/月，同比增长2.2%。深圳、广州、佛山和东莞高标仓库需求强劲，租金表现良好。
- 华中地区：空置率16%，平均租金27.1元/平方米/月，同比下降0.2%。武汉、长沙和郑州市场表现平稳，租金变化不大。
- 西南地区：空置率25.6%，平均租金26.9元/平方米/月，同比下降1.4%。成都和重庆市场供应增加，租金承压。

香港市场

存量与供应：
- 优质物流仓储存量约275万平方米，预计未来新增供应有限。
- 2020年二季度新增供应量较少，主要集中在九龙地区。
租金与空置率：
- 平均租金12.8港币/平方英尺/月，环比下降7.5%，为十多年来的最大跌幅。
- 整体空置率维持在3.1%，但部分区域如九龙空置率上升。
贸易表现：
- 第二季度进出口下降，航空货运和集装箱吞吐量分别下降9.2%和5.4%。
- 在线零售商和生活必需品供应商的需求有所增长。

台湾市场

存量与供应：
- 优质物流仓储存量约247万平方米，预计2021年将新增约180,000坪，存量增加24%。
- 2020年二季度新增供应约180,000坪，主要集中在桃园市。
租金与空置率：
- 平均租金约新台币500~600元/坪/月，市场表现稳定。
- 台湾整体空置率未明显变化，但部分城市如贵阳和昆明空置率上升。
贸易与需求：
- 台湾第二季度出口减少2.4%，进口减少4.0%，整体贸易萎缩。
- 电子类行业出口强劲，集成电路出口增长22.6%。
- 内需市场中，便利商店与超市逆势增长，成为物流仓储需求增长的重要动力。

未来展望

短期趋势：受疫情影响，部分城市物流需求疲软，空置率上升，租金承压。
长期趋势：随着经济复苏和政策支持，物流地产市场有望持续发展，特别是冷链和高标仓库需求增长。
投资与开发：投资者更关注核心城市及周边物流土地，尤其是具备稳定出租率、长期租约和优质租户的物业。
REITs试点：REITs试点为物流地产提供融资新渠道，有助于市场规模化和长期发展。

市场租赁动态

主要租赁成交：
- 本季度租赁需求低迷，但数据中心运营商活跃，如Digital Realty租赁葵涌数据中心。
- 香港市场主要租赁活动包括续租和新租赁，如屯门物流中心、嘉民领达中心等。
租赁趋势：
- 多数租户采取观望态度，导致租赁需求疲软。
- 电商、快运快递和冷链物流客户租赁需求增加，推动部分城市市场活跃。