房地产行业2018年中期投资策略_行至水尽处_坐看云起时_99页_3mb

房地产行业2018年中期投资策略总结

核心内容

本报告为2018年房地产行业中期投资策略，重点分析政策、基本面、资金面和估值面的走势，认为在低库存和刚性需求政策支持下，房地产行业具备稳定性和增长潜力，推荐关注地产龙头和蓝筹股。

主要观点

1. 政策面：调控难以大松，但边际改善可期

• 房地产调控周期已持续22个月，远超前两轮调控周期。
• 中央调控基调从“一刀切”转向“保障刚改、因城施策”，从“去杠杆”转向“稳杠杆”。
• 地方政策频出，如人才新政、公积金额度提升、棚改力度超预期等，将稳定需求。
• 预计供给端政策也将略有修正，推动市场供需关系改善。

2. 基本面：供应逐步增加，需求保持稳定

• 行业连续去库存超40个月，目前处于低库存状态，成交/推盘比持续高位，显示供不应求。
• 销售方面，一二线表现弱于预期，三四线表现较强，推动销售集中度提升。
• 投资方面，土地成交增速放缓，溢价率趋势性下行，预计18年投资增速为6%。
• 预收款锁定率创8年新高，毛利率高位继续上行，保障业绩快增。

3. 资金面：行业资金趋紧，龙头融资集中度提升

• 开发端融资集中度从2016年的20%提升至2017年的28%，融资成本下降，提升业绩。
• 融资构成中银行贷款+资本市场占比80-85%，短债占比24-28%，低成本债务缓解融资压力。
• 购房端按揭额度向龙头集中，18Q1按揭同比降幅收窄，市场悲观预期或有所修复。

4. 估值面：板块估值触底，业绩中枢上移推动估值修复

• 房地产板块相对估值回落至2011年以来新低，首次低于沪深300。
• A股房企估值明显低于国际房地产板块（12倍 vs. 15-25倍）。
• 龙头房企估值首次低于H股，AH蓝筹估值首次相近。
• 本轮周期难现2014年估值陷阱，因销售和预收款创新高、低库存下价格高位刚性、业绩中枢上移。

关键信息

政策调整方向

• 调控政策：以“保障刚改、因城施策”为主，强调稳定而非放松。
• 地方政策：人才新政、公积金额度提升、棚改力度超预期，支持刚性需求。
• 限售政策：抑制投资性需求，防止房价波动。

行业趋势

• 低库存：持续40个月，去化率稳定，价格高位刚性。
• 集中度提升：拿地集中度由15年的11%提升至17年的46%，推动销售集中度提升。
• 融资集中度：从2016年的20%跳增至2017年的28%，进一步推动销售集中度提升。

估值重构

• 从beta转向alpha：龙头房企估值将更多反映其业绩增长能力。
• 从NAV转向PE：更关注企业盈利能力和市场预期。
• 从结算PE转向销售PE：反映未来销售表现对估值的推动作用。

推荐股票

• 一线龙头：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团
• 二线房企：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福

风险提示

• 房地产销售超预期下行
• 政策调控超预期加码

行业数据

• 股票家数：130家，占A股比重3.7%
• 总市值：24,254.74亿元，占A股比重3.86%
• 流通市值：18,868.79亿元，占A股比重4.21%
• 板块表现：1M-0.11%，6M-4.4%，12M+2.87%
• 相对表现：1M-4.38%，6M+2.62%，12M-12.33%

图表目录摘要

• 图表1-3：中央政治局会议中关于房地产的论述、政策放松阶段对比、政策覆盖城市
• 图表4-5：土地出让收入、财政/税收收入同比走势
• 图表6-12：政策与销量、价格走势、限价、限售政策细节
• 图表13-16：成交/推盘比走势、摇号购房细则、房地产税计算示例、土地出让收入占比财政收入

总结

综上所述，2018年房地产行业在政策调控与市场基本面共同作用下，进入新的小周期阶段。尽管政策难以大幅放松，但结构性边际改善将推动市场稳定。行业集中度提升、融资集中度增加、销售与预收款高增，将为龙头房企提供更强的业绩支撑和估值修复空间。因此，推荐关注房地产行业龙头和蓝筹股，认为其具备较强的抗风险能力和增长潜力。