房地产行业2018年中期投资策略：行至水尽处，坐看云起时-20180522-华创证券-101页-3mb

房地产行业2018年中期投资策略总结

核心内容概述

2018年中期房地产行业投资策略报告指出，行业在低库存状态下，政策难以大幅放松，但结构性边际改善可期。政策与基本面的周期性波动减弱，行业估值将更加稳定。同时，行业集中度持续提升，龙头房企具备更强的业绩释放能力，估值理应修复。

主要观点

1. 政策面

• 房地产调控已持续22个月，超过以往周期，且调控政策百余次，趋于严格。
• 调控基调从“一刀切”转向“保障刚改、因城施策”，从“去杠杆”转向“稳杠杆”。
• 中央政治局会议提出“扩内需”和“推动楼市健康发展”，政策结构性边际改善可期。
• 地方层面人才新政、公积金额度提升、棚改力度超预期等对冲政策将推动需求稳定。

2. 基本面

• 行业已连续去库存40个月，当前库存处于历史低位，去化率保持稳定。
• 一二线城市销售表现弱于预期，而三四线城市销售表现强劲，推动销售集中度提升。
• 土地市场溢价率趋势性下行，融资集中度提升，推升拿地集中度，进而拉动销售集中度。
• 龙头房企销售与预收款创新高，毛利率高位上行，保障业绩快增。

3. 资金面

• 开发端融资集中度提升，20家AH主流房企有息负债融资占比从20%提升至28%。
• 融资渠道以银行贷款和资本市场为主，短债占比约24-28%，融资成本可控。
• 购房端按揭额度向龙头集中，18Q1按揭同比降幅收窄，市场悲观预期或有所修复。

4. 估值面

• 房地产板块相对估值回落至2011年以来新低，首次低于沪深300。
• A股房企估值明显低于国际房地产板块（12倍 vs. 15-25倍）。
• 龙头房企估值首次低于H股，AH蓝筹估值首次相近。
• 板块估值已触底，难以再现2014年估值陷阱，原因包括销售与预收款创新高、低库存下价格高位刚性、业绩中枢上移。

关键信息

1. 政策调整趋势

• 从“一刀切”转向“因城施策”，从“去杠杆”转向“稳杠杆”。
• 调控政策逐步向供给端和刚改政策倾斜，如人才新政、公积金额度提升、棚改力度加大。
• 限售政策打击投资性需求，限制流动性，抑制恐慌性抛售。

2. 市场供需状况

• 库存持续走低，去化率维持高位，显示供不应求。
• 一二线城市摇号购房现象频繁，表明市场供需紧张。
• 土地市场供需关系改善，溢价率趋势性下行，土地成交增速放缓。

3. 行业集中度提升

• 龙头房企拿地集中度从15年的11%提升至17年的46%。
• 销售集中度同步提升，预计未来3年龙头房企销售额将翻番。
• 龙头房企在融资、销售、拿地等方面具备明显优势。

4. 估值体系重构

• 估值体系从beta转向alpha，从NAV转向PE，从结算PE转向销售PE。
• 龙头房企估值折价理应修复，因其具备高业绩增速和资源集聚优势。

投资建议

• 维持“推荐”评级，看多地产龙头&蓝筹。
• 重点推荐企业：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团（一线）；中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福（二线）。
• 预计2018年行业投资增速为6%，销量增速为0%。
• 未来行业基本面将保持稳定，龙头房企估值修复可期。

风险提示

• 房地产销售超预期下行
• 政策调控超预期加码

数据概览

结论

2018年房地产行业在低库存与结构性政策调整的背景下，将维持稳定态势，龙头房企具备更强的业绩释放能力，估值体系将重构，板块估值有望修复。投资建议继续看多龙头及蓝筹房企，维持“推荐”评级。