房地产行业2018年四季度投资策略_行至水尽处_坐看云起时_46页-2mb

稳杯再平衡 - 华创证券2018年秋季策略会总结

核心内容概述

本报告由华创证券袁豪发布，旨在分析2018年四季度房地产行业走势，并提出投资建议。报告从成交、拿地、投资和估值四个方面展开，指出当前房地产行业面临宏观政策趋松与行业政策趋紧的对冲局面，同时强调龙头房企在当前市场环境下的相对收益和绝对收益价值。

主要观点

一、成交方面

• 宏观与行业政策对冲：宏观政策趋松与行业调控趋紧形成对冲，需求总量稳定但结构分化。
• 销售趋势：7-10月销量基数逐月走低，累计同比趋强，11-12月因基数略高而走低，全年销量大概率创新高。
• 高频数据：一二线城市推盘显著提升，去化率稳定，显示需求端的韧性。
• 资金改善：宏观政策放松带动资金边际改善，尤其体现在按揭利率和公司债融资成本的下行。
• 政策影响：行业调控政策持续从严，但已接近极限，对销售的抑制作用减弱。

二、拿地方面

• 土地市场降温：土地成交面积和金额出现下行趋势，流拍率上升，溢价率下降。
• 政策限制：限价、限售、限贷等政策从严，导致拿地难度增加。
• 毛利率修复：尽管政策从严，但部分房企通过底价拿地，拿地毛利率略有修复。
• 土地购置费支撑投资：土地购置费同比大幅增长，成为房地产开发投资的主要支撑，但施工投资持续偏弱，显示表观投资强而实际投资弱。

三、投资方面

• 投资结构：房地产开发投资由施工投资（70.4%）和土地购置费（29.6%）组成，施工投资拖累明显。
• 施工投资下降：施工相关投资累计同比-4.1%，主要因施工单价显著下降。
• 施工单价下降原因：
  • 限价政策导致成本控制加强；
  • 开工能级下移，三四线城市建安单价较低；
  • 停建缓建导致施工周期延长。
• 投资趋势：预计土地购置费将跳降，施工投资低位修复，推动整体投资加速下行。

四、估值方面

• 板块估值低迷：房地产板块PE回落至10-12倍，为6年来最低，低于沪深300估值。
• 国际对比：A股房企估值明显低于国际均值，提升空间较大。
• A股 vs H股：A股龙头房企估值首次低于H股，但蓝筹房企估值仍处于低位。
• 预收款高增：预收款覆盖营业收入倍数达1.45倍，业绩锁定性增强，支撑板块估值修复。
• 业绩与估值关系：未来3年主流房企业绩增速预计20-25%，将推动估值中枢上移至10-15倍。

关键信息

• 政策背景：2018年7月政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”，行业调控持续从严。
• 资金面改善：宏观政策趋松，带动融资端成本下行，尤其公司债融资成本显著降低。
• 销售预测：全年销量大概率创新高，但7-10月基数走低，11-12月可能因基数略高而走低。
• 土地市场表现：土地流拍率创次高，溢价率持续走低，显示市场热度下降。
• 投资结构：房地产投资由土地购置费和施工投资构成，施工投资拖累明显，整体投资增速放缓。
• 估值修复预期：板块估值处于历史低位，年底估值切换可期，龙头房企估值理应修复。

投资建议

• 看好龙头房企：当前时点，地产龙头具备相对收益和绝对收益价值，建议继续看多。
• 推荐房企：
  • 强推：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团
  • 推荐：绿地控股
• 二线房企：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等也有一定配置价值。
• 维持“推荐”评级：整体板块维持“推荐”评级，龙头房企为首选。

结论

在宏观政策趋松与行业政策趋紧的对冲背景下，房地产行业整体需求稳定，但土地市场持续降温，施工投资拖累明显。板块估值处于历史低位，年底估值切换可期，龙头房企估值修复空间较大。因此，建议投资者关注当前时点的地产龙头和蓝筹房企，把握其相对收益和绝对收益价值。