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金地集团2018年三季报分析总结

核心内容概述

金地集团（600383）在2018年前三季度实现营业收入335.14亿元，同比增长60.27%；实现归母净利52.46亿元，同比增长131.21%；实现扣非后归母净利50.83亿元，同比增长132.68%。公司业绩略超预期，主要得益于结转规模和毛利率的提升，以及小股操盘项目带来的投资收益增长。因此，公司维持“买入”评级，合理价格区间为10.44~11.31元。

主要观点

业绩表现

• 营业收入：2018年前三季度实现营收335.14亿元，同比增长60.27%。
• 归母净利：实现归母净利52.46亿元，同比增长131.21%。
• 扣非后净利：实现扣非后归母净利50.83亿元，同比增长132.68%。
• 净利率：净利率同比提升7.51个百分点至23.01%。

销售情况

• 签约面积：2018年1-9月累计签约面积580.1万平，同比增长3.80%。
• 签约金额：累计签约金额1060.9亿元，同比增长3.39%。
• 预收账款：三季末预收账款为668.38亿元，同比增长19.65%。
• 销售预期：公司销售预期逐步改善，但受政策影响，新取证及新推货资源较少。

结转规模

• 结转规模略超预期：受益于结转规模的提升和毛利率的改善，公司盈利规模显著增长。
• 表外收益：小股操盘项目结算带来投资净收益21.14亿元，同比增长125.49%。

财务状况

• 资产负债率：9月末剔除预收款后的资产负债率提升至50.95%，同比增加6.69个百分点。
• 股息率：预计2018年股息率可达5%，长期配置价值明显。
• 财务费用：2018年财务费用为178.64亿元，同比增长显著。

投资建议

• 盈利预测：维持2018-2020年EPS分别为1.74、1.96、2.19元。
• 估值：参考TOP50上市房企2018年平均PE为7.1倍，给予公司2018年6-6.5倍PE估值，目标价10.44-11.31元。
• 评级：维持“买入”评级。

关键信息

销售与结转

• 销售金额低于预期，主要由于一二线城市政策限制。
• 结转规模提升，带动营收和净利润增长。
• 投资收益显著增加，主要来源于小股操盘项目。

财务指标

• 毛利率：前三季度毛利率提升至41.39%，处于历史高位。
• 费用率：三项费率同比下降3.21个百分点至7.43%。
• 资产负债率：小幅提升至50.95%，但仍处于可控范围。

风险提示

• 政策风险：一二线城市限价管控趋严可能影响销售节奏。
• 土储权益：土储权益占比较低，可能影响归母净利润增速。
• 现金流：2018年经营活动现金流为-35.777亿元，显示公司面临一定的资金压力。

可比公司估值

• PE：金地集团2018年PE为4.87倍，低于行业平均PE7.09倍。
• PB：2018年PB为0.82倍，低于行业平均PB1.02倍。
• EV/EBITDA：2018年EV/EBITDA为3.44倍，低于行业平均3.06倍。

经营预测与财务比率

营业收入预测

• 2016-2020年：分别为55,509亿元、37,662亿元、59,629亿元、70,315亿元、84,149亿元。
• 同比增长率：2018年增长58.32%，2019年增长17.92%，2020年增长19.67%。

净利润预测

• 2016-2020年：分别为8,576亿元、9,477亿元、10,835亿元、12,205亿元、13,662亿元。
• 同比增长率：2018年增长14.97%，2019年增长12.43%，2020年增长12.01%。

财务比率

• 毛利率：2018年为31.93%，同比下降1.57个百分点。
• 净利率：2018年为13.19%，同比下降1.58个百分点。
• ROE：2018年为16.82%，基本稳定。
• 资产负债率：2018年为71.15%，同比提升6.69个百分点。

估值分析

• 合理价格区间：10.44~11.31元。
• PE估值：参考行业平均PE7.1倍，给予公司2018年6-6.5倍PE估值。
• PB估值：参考行业平均PB1.02倍，给予公司2018年0.82倍PB估值。

风险提示

• 一二线城市政策限制可能影响销售节奏。
• 土储权益占比较低，可能影响归母净利润增速。
• 公司面临一定的资金压力，需关注现金流管理。

结论

金地集团在2018年前三季度业绩表现亮眼，主要受益于结转规模和毛利率的提升，以及小股操盘项目带来的投资收益。公司维持“买入”评级，合理价格区间为10.44~11.31元，投资者可关注其长期配置价值。然而，需警惕一二线城市政策限制和土储权益占比低带来的风险。