20220207-中国指数研究院-2021中国产业地产市场发展年报_25页_16mb

报告摘要

2021中国产业地产市场发展年报总结

核心内容概述

2021年中国产业地产市场在政策引导和市场调整中稳步前行，呈现出高质量、可持续发展的趋势。随着“十四五”规划的推进，制造业和战略性新兴产业成为重点发展方向，区域一体化和都市圈建设加速，政策环境日益优化。同时，公募REITs的推出为产业地产拓宽了融资渠道，推动行业进入新蓝海。企业合作模式更加多元化，标杆企业加快布局，产业运营能力持续提升。此外，物流地产在政策支持下迎来新发展机遇，成为支撑双循环格局的重要一环。

主要观点

政策引导：国家和地方政府出台多项政策，推动产业地产发展，包括“十四五”规划、新型城镇化、开发区高质量发展、自贸区建设等，助力产业升级与区域协同发展。
市场调整：房地产行业进入降速求稳阶段，产业地产成为房企拓展业务的重要方向，推动企业多元化发展。
REITs工具：公募REITs的试点与推广，为产业地产提供了新的融资与变现渠道，提升资产运营效率。
企业合作：产业地产运营商与实体企业、研究所、政府等多方合作，形成多元化、创新性的合作模式，提升运营能力和市场竞争力。
区域发展：重点城市群和都市圈成为产业地产发展的核心区域，推动产业链优化与区域协同发展。
土地市场：工业用地推出和成交规模小幅下降，但楼面均价和溢价率均上涨，尤其三四线城市涨幅显著。
特色园区与小镇：特色园区和特色小镇成为产业地产发展的新方向，强调“特而强”“聚而合”的发展模式。
物流地产：物流产业上升至国家战略层面，物流地产在政策支持下迎来发展良机，仓储物流REITs逐步落地，推动行业转型升级。

关键信息

一、政策环境

“十四五”规划：制造业、战略性新兴产业成为发展方向，各地出台相应规划推动产业升级。
区域支持：
- 城市群和都市圈发展成为重点，如京津冀、长三角、珠三角、成渝等。
- 城市群建设上升至省级战略层面，推动区域协同发展。
开发区与自贸区：
- 国家高新区成为创新驱动发展的示范区。
- 各地自贸区推动产业集聚和创新，如北京、海南、宁波、沈阳等地发布相关支持政策。

二、市场特征

土地市场：
- 工业用地推出和成交规模小幅下降，但楼面均价和溢价率均上涨。
- 一线城市成交面积小幅增长，三四线城市涨幅明显。
企业合作：
- 产业地产运营商与实体企业、研究所、政府等多方合作，提升运营水平。
- 典型案例包括腾讯与星河产业集团、360集团与电子城高科、长春宽城区政府与联东U谷、成都市新都区与中电光谷等。
行业聚焦：
- 公募REITs试点推动产业地产融资渠道多元化，首批产业园REITs募集超90亿元。
- 物流地产在政策支持下加速发展，普洛斯、盐田港等企业成功发行REITs，京东物流赴港上市。

三、趋势展望

土地管理：
- “标准地”制度改革全面推进，多地推出细则，推动产业用地供应方式优化。
- 未来更多城市将出台相关政策，提高土地集约利用水平。
都市圈发展：
- 京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等城市群和都市圈发展加速。
- 交通一体化和产业链协同成为推动区域发展的关键。
企业运营：
- 公募REITs工具逐步完善，推动产业地产进入新发展阶段。
- 未来，国企背景的园区企业将主导REITs发行，专业运营商将成为核心力量。

重点数据

工业用地：2021年全国300城工业用地推出面积9.98亿平方米，同比下降3.71%；成交面积8.76亿平方米，同比下降6.09%。
楼面均价：2021年工业用地成交楼面均价为291.4元/㎡，同比上涨4.4%；一线城市楼面均价575.8元/㎡，同比上涨1.79%；三四线城市楼面均价264.7元/㎡，同比上涨4.4%。
REITs发行：2021年首批产业园REITs包括蛇口产园、东吴苏园、张江REIT和建信中关村产业园REIT，募集超90亿元。
物流REITs：普洛斯REIT募集58.35亿元，盐港REIT募集18.4亿元。
京东物流上市：市值达2540亿港元，业务覆盖多个物流领域。