2021中国产业地产市场发展年报-中指-2022-25页_4mb

2021年中国产业地产市场发展总结

核心内容

2021年，中国产业地产市场在政策支持、市场调整及融资渠道拓展等多重因素推动下，呈现出高质量发展的态势。随着“十四五”规划的实施，产业地产作为区域经济和产业结构优化的重要载体，迎来了新的发展机遇。同时，公募REITs的推出为产业地产提供了新的融资和变现工具，推动行业进入新蓝海阶段。此外，产业用地监管政策逐步完善，产业地产运营模式不断创新，市场格局持续优化。

主要观点

1. 政策环境持续优化，助力产业地产高质量发展

• “十四五”规划引导产业发展：制造业、战略性新兴产业成为重点发展方向，多地出台具体规划，推动产业升级。
• 区域一体化加速发展：城市群和都市圈成为区域经济发展的核心，政策支持推动区域协同发展。
• 特色园区与特色小镇成为发展新趋势：各地加快推进主题产业园区和特色小镇建设，推动产业聚焦与创新融合。
• 自贸区成为产业集聚新高地：通过政策支持和产业布局，自贸区在推动外向型产业和特色优势产业方面发挥重要作用。

2. 市场特征：合作主体多元化，公募REITs开启新蓝海

• 土地市场小幅调整：工业用地推出和成交面积下降，但楼面均价和溢价率上涨，尤其三四线城市涨幅明显。
• 企业合作模式多样化：产业地产运营商与实体企业、研究所及政府展开深度合作，提升项目运营能力。
• 标杆企业加速布局：富力集团、华润置地等企业通过成立产业研究院、产业运营公司等方式，强化产业服务能力。

3. 行业聚焦：公募REITs拓宽融资渠道，物流地产迎来新机遇

• 公募REITs破冰：首批产业园类REITs上市，为产业地产提供新的融资方式，促进可持续发展。
• 物流地产加速发展：仓储物流REITs成功发行，京东物流等企业通过上市提升行业影响力。

关键信息

1. 政策支持

• “十四五”规划：制造业、战略性新兴产业成为重点发展方向，推动产业升级和区域协调。
• “标准地”改革：多地推进“标准地”供应，提高土地利用效率，优化产业用地管理模式。
• 区域一体化政策：如《2021新型城镇化和城乡融合发展重点任务》推动城市群和都市圈发展。

2. 市场表现

• 工业用地：全国300城推出和成交面积均下降，但楼面均价和溢价率上涨，三四线城市涨幅显著。
• REITs发展：2021年4只产业园类REITs上市，募集资金超90亿元；仓储物流REITs也开始布局。

3. 企业合作与创新

• 多元合作模式：产业地产运营商与实体企业、研究所、政府合作，提升运营能力与产业服务。
• 标杆企业布局：富力集团成立产业研究院，华润置地与中城新产业成立“润城新产业”，聚焦智能制造、生命科技等方向。

4. 特色园区与特色小镇

• 特色园区发展：各地推进主题产业园区建设，如上海首批26个特色产业园区，佛山村级工业园改造等。
• 特色小镇规范发展：发改委发布《关于促进特色小镇规范健康发展的意见》，明确发展定位和底线要求，推动高质量发展。

5. 物流地产政策与市场

• 物流政策支持：发改委、商务部等多部门出台政策，推动物流体系优化，降低物流成本。
• 物流REITs发展：普洛斯、盐田港等企业成功发行仓储物流REITs，为行业带来新机遇。

趋势展望

1. 土地供应与管理

• 产业用地监管指标体系持续完善，“标准地”改革全面推进，未来更多城市将出台相关政策。
• 土地供应方式将更加优化，提高土地集约利用水平，激发市场主体活力。

2. 布局方向

• 中心城市：迎来新发展机遇，成为区域经济发展的核心。
• 都市圈发展：加速形成完整产业链，促进区域协同发展，交通一体化将为发展奠定基础。

3. 企业趋势

• REITs扩容：未来更多企业将参与REITs发行，尤其是具有专业运营能力和成熟资产的运营商。
• 产业运营能力提升：企业将更加注重产业服务和运营能力，推动产城融合和产业升级。