20230321-浙商证券-招商蛇口-001979.SZ-招商蛇口2022年年度报告点评_业绩深蹲待起跳_双百驱动葆长青_6页_961kb

报告摘要

招商蛇口2022年年度报告总结

核心内容

招商蛇口（001979.SZ）在2022年面对房地产市场下行压力，营业收入实现13.92%的增长，达到1830亿元，但归母净利润同比大幅下降58.89%，仅为42.6亿元。尽管业绩承压，公司依然展现出较强的市场竞争力和战略韧性。

主要观点

1. 业绩承压，但销售与拿地表现良好

营业收入增长：2022年公司营业收入增长13.92%，显示其在市场环境下的基本盘稳固。
销售规模提升：全年签约销售金额达2926亿元，行业排名提升至第6位，销售均价同比增长9.8%。
核心城市表现优异：在上海市场销售金额突破740亿元，占比超25%，显示出公司在核心城市深耕的优势。
拿地强度高：全年获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，拿地强度达43.7%。

2. 融资能力突出，助力经营杠杆扩张

三道红线保持绿档：公司财务状况稳健，具备良好的融资环境。
融资成本下降：2022年底加权平均资金成本为3.9%，较年初下降59bp。
REITs平台创新：通过招商局商业房托基金及蛇口产园REIT平台，公司实现资产盘活与资金回笼，推动全生命周期资产运营。

3. 战略转型，多元化发展

业务结构调整：公司调整业务为开发业务、资产运营、城市服务三大类，推动“租购并举、轻重结合”。
资产运营增长：2022年全口径资产运营收入达57.1亿元，EBITDA为30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。
城市服务稳健发展：招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%，归母净利润增长15.72%。

4. 2023年业绩目标明确，增长可期

销售目标：2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增长12.8%。
开发计划：新开工计容面积约1000万平方米，竣工计容面积约1600万平方米，显示公司对未来市场复苏的信心。

关键信息

财务数据

2022年营收：1830亿元，同比增长13.92%
2022年归母净利润：42.6亿元，同比下降58.89%
2022年销售均价：24513元/平，同比增长9.8%
2022年销售金额：2926亿元，同比下降10.5%
2022年拿地强度：43.7%
2023年销售目标：3300亿元，同比增长12.8%
2023年EPS预测：0.92元，对应PE估值14.83倍，目标价18.4元。

估值与评级

投资评级：买入（维持）
PE估值：2023年给予20倍PE估值，目标价18.4元
财务预测：2023-2025年归母净利润预计分别为71、101、117亿元，EPS分别为0.92、1.30、1.52元

风险提示

开发资金到位不及预期
市场修复热度不能持续

财务摘要

项目	2022A	2023E	2024E	2025E
营业收入（亿元）	1830	1990	2353	2753
归母净利润（亿元）	42.6	71.1	101.1	117.3
EPS（元）	0.55	0.92	1.30	1.52
P/E（倍）	24.72	14.83	10.47	8.99

主要财务比率

指标	2022	2023E	2024E	2025E
营业收入增长率	13.92%	8.76%	18.20%	17.01%
归母净利润增长率	-58.89%	66.66%	41.68%	16.50%
毛利率	19.25%	24.85%	25.90%	26.06%
净利率	4.97%	6.12%	6.55%	6.29%
ROE	1.52%	2.48%	3.44%	3.85%
ROIC	4.59%	5.73%	6.06%	5.97%
资产负债率	67.91%	70.75%	72.41%	73.79%
净负债比率	26.85%	33.42%	37.47%	40.79%
P/E	24.72	14.83	10.47	8.99
P/B	1.04	1.06	1.00	0.94
EV/EBITDA	15.02	13.26	11.95	11.64

总结

招商蛇口在2022年虽受市场下行影响，导致归母净利润大幅下降，但其在销售、拿地及融资方面仍展现出强劲实力。公司通过城市深耕策略巩固了行业领先地位，并通过REITs平台创新实现资产运营与资金回笼。2023年公司对业绩改善充满信心，销售、开工及竣工面积均设定增长目标。未来三年公司盈利能力有望逐步恢复，估值体系也逐步优化，具备长期投资价值。

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