仲量联行：阳和启蛰向光笃行-2024年中国物流地产市场趋势及展望报告_30页_7mb

中国物流地产市场近期趋势及展望总结

核心内容概述

2023年中国物流地产市场在承压中波动复苏，市场需求呈现结构性变化。未来市场将渐进恢复，但局部市场表现分化。经济新业态和新动能将推动物流地产市场回升向好，实现供需平衡。不同区域市场在供应、需求及租金走势方面各有特点，但整体趋势向好，尤其是跨境电商、新能源产业和新兴消费模式的推动下，市场信心逐步增强。

主要观点

• 市场需求多元化：传统电商、制造业及第三方物流仍为重要需求来源，新兴行业如跨境电商、生物医药、新能源产业等对物流地产需求逐步加大。
• 供应与需求关系：2023年新增供应增长，但部分城市因供应集中而空置率上升，而部分城市因承接外溢需求或新兴行业带动而空置率下降。
• 租金走势分化：租金在不同城市间存在差异，部分城市租金下降，部分城市租金保持稳定或增长，整体租金波动收窄。
• 政策推动市场发展：政府支持政策、产业升级及“工业立市”等口号推动了物流地产的结构性变化，尤其是战略性新兴产业对仓储空间的需求显著增加。
• 投资市场信心回升：随着供需关系逐步改善，物流地产投资市场预期向好，资产流动性增强，成熟资产及开发型项目均受到关注。

关键信息

全国市场趋势

• 空置率与租金变化：

  • 2023年，全国24个主要城市空置率同比上升，但三分之一城市租金持平或上涨。
  • 2024年全国新增供应预计为944万平方米，同比下降20%；净吸纳量预计达900万平方米，同比增长23%。
  • 多数城市空置率将进入下行区间，租金走势趋于稳定或回升。

• 新增供应分布：

  • 长三角地区2023年新增供应达474万平方米，占全国新增供应的39%。
  • 京津冀地区新增供应同比增长6%，华南五市增长221%。
  • 成渝地区新增供应同比下降9%。

• 重点行业影响：

  • 跨境电商在2023年为华南市场贡献超250万平方米租赁成交。
  • 新能源汽车产业推动物流仓储需求整合重构，尤其在西安、重庆、成都等城市。
  • 硬折扣食品商店成为成渝地区高标仓需求黑马。

各区域市场分析

华东市场

• 供应与需求：

  • 2023年新增供应达474万平方米，同比增长39%。
  • 长三角地区成为主要供应地，但部分城市如昆山、太仓空置率上升。
  • 2024年新增供应预计下降13%，有利于空置率降低。

• 重点行业：

  • 新能源及制造业需求增长显著，如太仓、嘉兴等地。
  • 电商需求稳定，部分企业外溢至廊坊等周边城市。

• 租金走势：

  • 2024年租金将保持稳定或小幅增长，部分城市如上海、无锡表现较好。

华北市场

• 供应与需求：

  • 2023年净吸纳量达149万平方米，创历史新高。
  • 廊坊成为承接北京外溢需求的热点城市，净吸纳量达81.8万平方米。
  • 2024年新增供应预计达469万平方米，将进一步影响租金走势。

• 租金走势：

  • 北京租金增长趋缓，廊坊及天津租金持续下行。

华南市场

• 供应与需求：

  • 2023年新增供应达300万平方米，但因跨境电商需求强劲，空置率不升反降。
  • 华南五市净吸纳量达235万平方米，创历史新高。

• 重点行业：

  • 跨境电商成为主导力量，推动仓储去化。
  • 硬折扣零售和直播电商等新兴业态带动仓储需求增长。

• 租金走势：

  • 2024年整体租金将稳步修复，个别城市租金降幅收窄。

华西市场

• 供应与需求：

  • 成都、西安进入存量市场，空置率显著下降。
  • 重庆因新能源汽车产业发展，新增供应与需求均增长。

• 重点行业：

  • 新能源汽车产业链上下游需求增长，推动高标仓去化。
  • 硬折扣食品商店成为西部高标仓需求增长点。

• 租金走势：

  • 成都、西安租金企稳回升，重庆租金跌幅扩大。

市场展望

• 结构性机会凸显：经济新业态如跨境电商、直播电商、新能源产业等将推动物流地产市场结构性复苏。
• 政策导向影响深远：各地政府通过“工业立市”等政策鼓励战略性新兴产业，带动物流仓储需求结构转型。
• 供需关系逐步改善：2024年物流地产市场将逐步走出调整期，空置率和租金走势趋于稳定。
• 投资市场信心回升：随着供需关系改善，物流地产投资市场有望回暖，资产流动性增强。

仲量联行研究团队

• 研究负责人：庞溟（首席经济学家兼研究部总监，大中华区）
• 团队成员：姚耀（中国区总监）、曾丽（华南区总监）、朱建辉（华西区总监）、米阳（华北区总监）、张潇嘉（华西区董事）、黄越君（华东区助理经理）、张栋磊（华南区高级分析师）、许佳苗（华南区高级分析师）、郑煜炀（华东区高级分析师）、王香怡（华北区分析师）

联系方式

• 北京：朝阳区针织路23号，国寿金融中心8层，电话 +86 10 59221300
• 成都：红星路3段1号，成都国际金融中心1座29层，电话 +86 28 66805000
• 重庆：渝中区民族路188号，环球金融中心45楼，电话 +86 23 63708588
• 广州：天河区珠江新城珠江东路6号，广州周大福金融中心2801-03单元，电话 +86 20 23388088
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• 青岛：市南区香港中路61号，远洋大厦A座2308室，电话 +86 532 84468816
• 上海：静安区石门一路288号，兴业太古汇香港兴业中心一座22楼，电话 +86 21 63933333
• 沈阳：沈河区北站路61号，财富中心A座21层，电话 +86 24 31958555
• 深圳：福田区中心四路1号，嘉里建设广场第三座19楼，电话 +86 755 88266608
• 天津：和平区南京路189号，津汇广场2座3408室，电话 +86 22 59011999
• 武汉：硚口区京汉大道688号，武汉恒隆广场办公楼3908-09室，电话 +86 27 59592100
• 西安：雁塔区南二环西段64号，凯德广场2202-03室，电话 +86 29 89329800
• 香港：鰂鱼涌英皇道979号，太古坊一座7楼，电话 +852 28465000
• 澳门：澳门南湾湖5A段，澳门财富中心16楼H室，电话 +853 28718822
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仲量联行简介

仲量联行是全球领先的商业地产服务和投资管理公司，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过103,000人。公司致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类物业，包括办公、工业、酒店、住宅和零售等。其核心宗旨是“塑造房地产的未来，让世界更美好”。