中国物流地产市场白皮书-仲量联行-2021-30页_3mb

中国物流地产市场白皮书总结

核心内容

本报告分析了2020年中国物流地产市场的发展动力、市场格局、投资趋势以及未来展望，强调了物流地产在经济复苏和消费升级背景下的重要性。

主要观点

• 物流地产需求增长：物流地产受益于消费市场的韧性、第三方物流的发展、电子商务的扩张、传统零售和制造业的支撑，以及新兴行业如冷链物流、医药医疗、社区团购等带来的新需求。
• 市场格局演变：随着区域经济一体化的发展，物流地产市场呈现出城市群为核心物流枢纽，卫星城承接外溢需求的格局。
• 投资热度上升：物流地产因其高投资回报率受到长期资本的青睐，成为2020年全球单一资产类别基金募集的首选，占比达48%。
• 未来发展趋势：物流地产将向“仓店一体化”、“最后一公里”配送等方向发展，同时公募REITs的推出将为物流地产带来新的机遇和退出机制。

关键信息

市场背景

• 2020年中国经济实现正增长，成为全球唯一主要经济体。
• 消费支出占GDP比重达54.3%，为近年来最高。
• 中国对世界经济增长的年均贡献率显著。

物流地产增长驱动因素

1. 消费增长

   • 消费是经济稳定运行的压舱石。
   • 2010-2020年消费品零售市场增速放缓但长期前景向好。

2. 第三方物流发展

   • 2020年中国第三方物流规模约为3310亿美元，复合增长率达16.6%。
   • 企业外包物流需求上升，推动物流地产需求增长。

3. 电子商务扩张

   • 实物商品网上零售额占比持续提升，推动物流行业快速发展。
   • 生鲜电商复合增长率达46.1%，医药冷链市场复合增长率达44.2%。

4. 传统行业支撑

   • 零售和制造业在疫情后迅速恢复，为物流地产提供稳定需求。
   • 制造业PMI持续高于荣枯线，显示制造业增长平稳。

5. 新兴行业需求

   • 冷链物流市场容量达16.1%，人均冷库容量低，发展空间大。
   • 社区团购因疫情而快速发展，物流成为其核心环节。

市场格局

• 城市群与核心物流枢纽：长三角、京津冀、珠三角和成渝城市群是主要物流地产聚集区。
• 非保税高标库市场：全国约70%的非保税高标库存量集中于以上城市群。
• 租金与出租情况：一线城市高标库日租金较高，卫星城租金表现优于部分二线城市，部分中西部二线城市存在供应过剩风险。
• 资本化率：一线城市资本化率较低，核心物流枢纽卫星城资本化率略高于部分二线城市。

投资趋势

• 资本青睐：物流地产投资回报率高于其他商业地产，吸引长期资本关注。
• 投资形式多样化：除了资产收购，投资者更倾向于通过合资或战略合作方式进入物流地产市场。
• REITs的推动作用：公募REITs的推出为物流地产提供新的退出渠道，有助于资产定价和长期价值投资。

未来展望

• “仓店一体化”趋势：随着消费升级，配送时效性和准确性要求提高，推动“仓店一体化”模式发展。
• “最后一公里”竞争：成为物流企业争夺的焦点，提升配送效率和本地化服务。
• 政策支持：十四五规划提出建设现代物流体系，推动冷链物流、智慧物流发展。
• 行业挑战：需要提升智慧化水平，降低成本，适应市场变化。

市场区域分析

长三角

• 高标库存量占全国32%。
• 上海高标库存量占长三角29%，周边卫星城如昆山、太仓、嘉兴等承接外溢需求，市场快速增长。

京津冀

• 高标库存量占全国10%。
• 北京占京津冀25%，天津成为核心物流枢纽，高标库存量占比超50%。
• 廊坊占京津冀6%，未来有望受益于北京非首都功能疏解。

珠三角

• 高标库存量占全国11%。
• 广深高标库供给紧张，佛山、东莞占比超过广深，未来东莞优势明显。

成渝

• 高标库存量占全国16%。
• 中西部高标库市场存在长期发展空间，但短期内面临供应过剩风险。

结语

中国物流地产市场在多重因素推动下持续增长，未来将在政策支持、技术进步和消费升级的背景下迎来新的发展机遇。随着公募REITs的推出，物流地产的可持续发展和长期价值投资将得到进一步推动。